VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Publikationen // Tätigkeitsbericht

    Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein

     

    Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein

    Auch 2016 war die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Schleswig-Holstein stabil. Dank kontinuierlich hoher Investitionen konnten die Mitgliedsunternehmen den Leerstand auf niedrigem Niveau halten bzw. noch weiter reduzieren. Die Investitionen beliefen sich 2016 auf rund 367 Millionen Euro in die Modernisierung, die Instandsetzung, aber auch in den Neubau und in das Wohnumfeld. Der durchschnittliche Leerstand lag bei 1,6 Prozent. Die Fluktuation blieb mit durchschnittlich 9,4 Prozent weitgehend unverändert. Der Mietdurchschnitt hat sich investitionsbedingt leicht erhöht und liegt im Bestand bei 5,41 Euro/m2 (zuvor 5,38). Die positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen hat noch einmal deutlich Fahrt aufgenommen. Mit 16.244 lagen diese im Jahr 2016 um 3.230 höher als 2015. Vergleichbar hohe Genehmigungszahlen gab es zuletzt Ende der 1990er Jahre. Die Mitgliedsunternehmen haben in 2016 946 Wohnungen neu gebaut – 276 Wohnungen mehr als im Jahr 2015.

    Steigende Wohnkostenbelastung durch steigende Nebenkosten

    Grundsätzlich verteuern steigende Nebenkosten, insbesondere für Energie, das Wohnen seit Jahren. Laut Statistischem Bundesamt sind die Kosten für Haushaltsenergie (ohne Strom) zwischen 2000 und 2016 um 72 Prozent gestiegen. Allerdings gibt es hier seit 2013 auch Rückgänge. Das Plus beim Strom lag bei 103 Prozent. Die kalten Betriebskosten haben sich nach den Berechnungen um 24 Prozent erhöht. In letzter Konsequenz beschneidet das auch die Spielräume zur Entwicklung der Nettokaltmieten. Die Nettokaltmieten stiegen im selben Zeitraum um 19 Prozent. Nach mehrjährigem Rückgang zog die Teuerungsrate insgesamt zuletzt wieder leicht an (auf 0,5 Prozent in 2016 – davor 0,3 Prozent).

    Anspruchsvolles Investitionsumfeld

    Auf der Investitionsseite sind die Kosten für den Wohnungsbau weiter gestiegen. Kostentreiber waren vor allem schärfere ordnungsrechtliche Vorgaben und dadurch steigende Preise vor allem auf der Materialseite und in den Ausbaugewerken. Auch Markteffekte kom¬men aufgrund knapper Kapazitäten auf der Planungs- und Ausführungsseite zum Tragen. Immer komplexere Anforderungen treiben ebenso die Planungskosten in die Höhe. Gleiches gilt für zusätzliche kommunale Auflagen. Im Ergebnis sind die Bauwerkskosten zwischen 2000 und 2016 durchschnittlich um 49 Prozent gestiegen. Deutlich steigen seit Jahren auch die Bodenpreise. Zusätzlich wird das Investitionsklima durch wiederkehrende politische Bestrebungen zur Verschärfung des Mietrechts belastet. Die Summe der Anforderungen, damit verbundene Kosten und das Fehlen von Planungssicherheit erschweren es, guten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Landesverband setzt sich in Politik und Verwaltung dafür ein, Anforderungen und Auflagen zu überdenken und ggf. auf ein sinnvolles Maß zu begrenzen.

    Wohnungsbauförderung

    Der Bestand an Sozialwohnungen in Schleswig-Holstein ist infolge der Bindungsverkürzung durch das SHWoFG auf 50.000 Einheiten gesunken. Der Bindungsabbau wird teilweise durch den Aufbau neuer Bindungen kompensiert. In der Hauptsache ist es die Wohnungswirtschaft, die in dieses Wohnungsmarktsegment investiert. Im Zeitraum 2015/2016 wurden Fördermittel in Höhe von 150 Millionen Euro für den Bau von 1.380 Wohnungen vergeben. Das damit insgesamt ausgelöste Investitionsvolumen beläuft sich auf 345 Millionen Euro. 270 Millionen Euro für weitere Projekte sind in der Beratung. Das Land stellt zur Umsetzung Fördermittel aus dem laufenden Programm 2015 – 2018 zur Verfügung (316 Millionen Euro für den Mietwohnungsbau). Weitere 400 Millionen Euro stehen im Sonderprogramm „Erleichtertes Bauen“ bereit. In Anpassung an die Marktrealitäten wird erstmals auch für den Neubau ein Investitionszuschuss von 250 Euro/m² geförderter Wohnfläche gewährt. Ohne Berücksichtigung des geförderten Neubaus bzw. von Belegungsrechtsankäufen würde der Sozialwohnungsbestand bis 2030 um gut 60 Prozent zurückgehen.

    Neubaubedarf

    Das Land schätzt den Neubaubedarf auf gut 154.000 Einheiten bis 2030. Angesichts des prognostizierten Bedarfs müsste der Großteil schon bis 2020 entstehen (78.000). Bedarfsschwerpunkte sind erwartungsgemäß die kreisfreien Städte (mit großen Unterschieden) und die Hamburg-Rand-Kreise.

     

     

    Foto: Flensburger Arbeiter-Bauverein eG/Marianne Lins, Flensburg