VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Publikationen // Tätigkeitsbericht

    Wohnungsmarkt in Schleswig-Holstein

     

    Wohnen: gut, sicher und leistbar. Damit sind unsere Mitgliedsunternehmen teilweise seit weit über 100 Jahren erfolgreich! Damit das so bleibt, setzen wir auf eine enge Partnerschaft mit dem Land, den Kommunen und allen Akteuren, die an einem starken und attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein interessiert sind.

    Wirtschaftliches Umfeld

    Die zuletzt positive wirtschaftliche Entwicklung fand auch im 1. Halbjahr 2015 eine Fortsetzung. Allerdings fiel das Wirtschaftswachstum im Vergleich zum Vorjahreszeitraum schwächer aus (nominal +2,3 Prozent | davor 4,9 Prozent). Preisbereinigt/real ergibt sich ein Anstieg der Wirtschaftsleistung um gerade 0,5 Prozent (davor 3,0 Prozent). Die Landesentwicklung lag damit unter dem Bundesdurchschnitt (+3,5 Prozent nominal | +1,4 Prozent real). Einen Rückgang der Wirtschaftsleistung gab es im verarbeitenden Gewerbe, ebenso im Ernährungsgewerbe und beim Maschinenbau. Noch einmal zulegen konnte die chemisch-pharmazeutische Industrie. Beim Baugewerbe, das 2014 noch deutlich positiv zur Wirtschaftsleistung beigetragen hat, gab es im 1. Halbjahr 2015 witterungsbedingte Rückgänge.

    Im Vergleich der Jahre 2014/2015 wurden in Schleswig-Holstein 10.700 Erwerbstätige mehr gezählt, was einem leichten Anstieg um 0,8 Prozent entspricht (Deutschland +0,8 Prozent). Zum Wachstum haben fast ausschließlich die Dienstleistungsbereiche (+1,1 Prozent) und das Baugewerbe beigetragen (+1,2 Prozent). Insgesamt waren zuletzt 1.348 Millionen Menschen in Schleswig-Holstein erwerbstätig. 

    Die relativ gute wirtschaftliche Lage des Landes spiegelt sich in der durchschnittlichen Arbeitslosenquote wider: sie ist im Jahresvergleich 2014/2015 noch einmal leicht gesunken (von 6,8 auf 6,5 Prozent). 2011 waren es noch 7,2 Prozent und im Jahr vor der Finanz-/Wirtschaftskrise 8,4 Prozent. Im Bundesschnitt betrug die Quote 6,4 Prozent.

    Immer noch relativ hoch ist die Zahl der SGB-II-Empfänger (7,9 Prozent aller Haushalte und ebenso aller Einwohner in Schleswig-Holstein – in den Städten bis zu 15 Prozent der Mieterhaushaushalte).

    Stabile Wohnungsmärkte auch in 2015 – regional begrenzt steigende Mieten

    Auch 2015 war die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Schleswig-Holstein stabil. Dank kontinuierlich hoher Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung konnten die Mitgliedsunternehmen den Leerstand auf niedrigem Niveau halten, bzw. weiter abbauen. Der Durchschnitt der VNW SH-Mitgliedsunternehmen lag zuletzt bei 2,6 Prozent. Mit 10,9 Prozent weitgehend unverändert blieb die Fluktuation.

    Das Niveau der Nettokaltmieten im Bestand ist weitgehend stabil geblieben. Die Durchschnittsmieten der Mitgliedsunternehmen haben sich vor allem investitionsbedingt nur leicht erhöht. Der Mietdurchschnitt lag zuletzt im Bestand bei 5,24 Euro (zuvor 5,10 Euro).

    Mit Blick auf die Kappungsgrenze und die Ende 2015 eingeführte Mietpreisbremse haben einzelne Marktteilnehmer auch deutlichere Mieterhöhungen durchgeführt. Auf der Angebotsseite hat die Marktbeobachtung des Landes einen Mietdurchschnitt i.H.v. 6,61 Euro netto-kalt ermittelt (+3,3 Prozent zum Vorjahr) - bei erheblichen regionalen Unterschieden (5 bis 16 Euro und Steigerungen bis 6,1 Prozent).

    Vor allem in einigen Kommunen des Hamburger Umlands, vereinzelt auch in anderen Wohnungsteilmärkten ist mit weiter steigenden Angebotsmieten zu rechnen. Dort wirken sich die Zunahme älterer Haushalte, das wachsende Interesse am urbanen Wohnen sowie die gegenwärtig hohen Studierendenzahlen aus. Auch die gerade in den Städten zahlreichen SGB-II-Haushalte fragen vor allem kleine und günstige Wohnungen nach, was die Konkurrenz in diesem Marktsegment verschärft.

    Steigende Wohnkostenbelastung durch steigende Nebenkosten

    Grundsätzlich verteuern steigende Nebenkosten, insbesondere für Energie, das Wohnen seit Jahren. Laut Statistischem Bundesamt sind allein die Kosten für Haushaltsenergie (ohne Strom) zwischen 2000/2014 um 109 Prozent gestiegen. Das Plus beim Strom lag bei 103 Prozent. Die kalten Betriebskosten haben sich nach den Berechnungen um 21 Prozent erhöht. In letzter Konsequenz beschneidet das auch die Spielräume zur Entwicklung der Nettokaltmieten.

    Seit 2011 beobachtet das Statistische Bundesamt eine insgesamt rückläufige Teuerungsrate. Rückgänge gab es 2015 insbesondere bei den Energiepreisen. So sanken die Kosten für Haushaltsenergie im Vorjahresvergleich um 5,6 Prozent, was sich jedoch jederzeit wieder ändern kann. Die Nettokaltmieten stiegen im selben Zeitraum um 1,2 Prozent (bei einer Inflation von insgesamt 0,3 Prozent).

    Moderater Anstieg der Einwohnerzahl

    Ausgehend vom Zensus 2011 konnte Schleswig-Holstein bis zur Jahresmitte 2015 einen Bevölkerungszuwachs um 1,44 Prozent verbuchen – auf 2.841 Millionen Treiber dieses Trends ist ausschließlich die Zuwanderung. Wanderungsgewinne konnten die negative natürliche Bevölkerungsentwicklung (-6.233) wiederum mehr als ausgleichen (+9.928 im Saldo). Dessen ungeachtet gilt für Schleswig-Holstein insgesamt die Prognose der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. Mittel- bis langfristig sinkt die Einwohnerzahl (bis 2035 je nach Szenario – 63.300 bzw. -126.800). Hierbei ist von einer Fortsetzung der regional unterschiedlichen Entwicklung auszugehen. Insbesondere in den Ober- und Mittelzentren und im Hamburger Rand werden die Einwohnerzahlen weiter steigen, während die Entwicklung in der Landesfläche eher gegenläufig ist. 650.000 Schleswig-Holsteiner sind heute 65 Jahre oder älter (23 Prozent). Rechnet man die Altersgruppe ab 55 Jahre mit ein, sind es bereits 36 Prozent. Bis 2035 soll allein die Altersgruppe 65+ um 224.000 Personen wachsen - auf dann 32 Prozent der Gesamtbevölkerung.

    Die Zahl der Haushalte soll noch bis 2030 steigen. Im Vergleich der zuletzt veröffentlichten Jahre 2013/2014 nahm die Zahl zu (1.403 auf 1.419 Millionen). Mit 1.087.000 bzw. 77 Prozent dominieren die Ein-/Zweifamilienhaushalte heute das Bild (569.000 Einpersonenhaushalte | 518.000 Zweipersonenhaushalte).

    Baugenehmigungen

    Die positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen setzte sich fort. 2015 wurden insgesamt 13.014 Wohnungen genehmigt - Vorjahreszeitraum 12.178 | +6,9 Prozent). 

    Investitionen der Wohnungsunternehmen weiter auf hohem Niveau

    Die schleswig-holsteinischen Mitgliedsunternehmen investieren im Interesse nachhaltig marktfähiger Bestände kontinuierlich und auf hohem Niveau. Weit überwiegend werden die entsprechenden Aufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe vergeben. Auch das macht Wohnungsunternehmen zu einer wichtigen Säule für den Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein.

    Anspruchsvolles Investitionsumfeld

    Auf der Investitionsseite sind die Kosten für den Wohnungsbau deutlich gestiegen. Kostentreiber waren vor allem schärfere ordnungsrechtliche Vorgaben und dadurch steigende Preise, vor allem auf der Materialseite und in den Ausbaugewerken. Die Gestehungskosten im Wohnungsbau sind zwischen 2000 und 2014 um 40 Prozent gestiegen. Infolge der gerade eingeführten EnEV-2016 wird mit weiteren Kostensteigerungen um rund 7 Prozent gerechnet. Folge immer komplexer Anforderungen sind zudem steigende Planungskosten. Deutlich steigen seit Jahren die Bodenpreise. Zahlreiche kommunale Auflagen im Rahmen des Baunebenrechts treiben die Kosten.

    Angesichts einer beschränkten (Wohn)-kaufkraft stellt die Entwicklung Wohnungsunternehmen und Mieter vor wachsende Probleme – und damit Investitionen in Frage. Da gesetzliche Standards weiterhin nicht förderfähig sind, können Wirtschaftlichkeitslücken darüber nicht geschlossen werden.

    Interessenvertretung durch VNW und VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.

    Die Landesregierung und alle Parteien sind aufgerufen, der Wohnungspolitik und der Wohnungswirtschaft die Aufmerksamkeit zu widmen, die ihr bei 2,8 Millionen (wohnenden) Einwohnern gebührt. Nur im Miteinander von Politik und Wohnungswirtschaft sind die anstehenden sozialen, demografischen und ökologischen Herausforderungen zu meistern.

    Gutes Wohnen muss bezahlbar bleiben – alles andere stellt die Zukunft einer Branche in Frage

    Die Bezahlbarkeit ihrer Wohnung bereitet einer wachsenden Zahl von Menschen Sorge. Auch in Schleswig-Holstein sind regionale Verknappungstendenzen bei bestimmten Wohnangeboten feststellbar. Mit mehr bedarfsgerechtem, bezahlbarem Neubau muss gegengesteuert werden. Hier sind die VNW-Mitgliedsunternehmen stark engagieren. Voraussetzung für weiteres Engagement sind allerdings Rahmenbedingungen, die eine wirtschaftliche Umsetzung ermöglichen.

     Offensive für bezahlbares Wohnen

    Wohnungsbau ist der beste Mieterschutz: Mit diesem Ansatz hat das Land Schleswig-Holstein gemeinsam mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft 2013 die Offensive für bezahlbares Wohnen erfolgreich gestartet, um der regional steigenden Wohnungsnachfrage mit verstärkten Neubauinvestitionen zu begegnen. Bestandteil der Offensive sind verbesserte Förderrahmenbedingungen, die spürbare Anreize für zusätzliche Investitionen in den preiswerten Neubau geben sollen. Bis 2015 wurden gut 2.600 Wohnungen aus Mitteln der Wohnraumförderung finanziert.

    Erhalt von Bindungen im Sozialwohnungsbestand – Anpassung von Bestandsdarlehen

    Der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen wächst. Vor diesem Hintergrund ist der Erhalt bestehender Sozialwohnungen ein wichtiges Ziel. Steigende Förderzinsen erhöhen  für einen erheblichen Teil des Sozialwohnungsbestandes die Wahrscheinlichkeit einer vorzeitigen Ablösung der Förderdarlehen. Nach Ablauf der Nachwirkungsfrist würden im schlimmsten Fall 20.000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Die anstehende Korrektur der Zinsen für Förder-Altdarlehen ist im Interesse der Bindungssicherung konsequent und richtig. Nach längerem Beratungsvorlauf kommt es jetzt auf eine zügige Umsetzung an.

    Sonderprogramm „Erleichtertes Bauen“ und temporäre Erleichterungen im Landesbaurecht

    Zunächst 400. Millionen Euro stehen in diesem Jahr neben der regulären Wohnraumförderung im Sonderprogramm „Erleichtertes Bauen“ zur Verfügung. Unter anderem vor dem Hintergrund hoher Flüchtlingszahlen und der seit Jahren ohnehin wachsenden Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen strebt das Land in den kommenden 5 Jahren den Neubau von 20.000 zusätzlichen Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen an. Leider ist die Inanspruchnahme des Sonderprogramms und der verfahrensrechtlichen Erleichterungen im Landesbaurecht an kommunale Verfügungsrechte bzw. eine feste Quote zur Flüchtlingsunterbringung gekoppelt. Es bleibt abzuwarten, wie Bauwillige darauf reagieren. Um das Neubauziel zu erreichen, wird es darauf ankommen, insgesamt verlässliche Rahmenbedingungen zu schaffen.

    Mietbremse in Schleswig-Holstein

    Nach Einführung einer weiter abgesenkten Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge hat Schleswig-Holstein die sogenannte Mietbremse umgesetzt (Teil des I. Mietrechtspakets). 12 Kommunen wurden in die Mietpreisverordnung aufgenommen. Für 5 Jahre darf bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen werden. Die erhoffte Entspannung an den Wohnungsmärkten wird damit kaum erreicht. Steigende Mieten sind das Resultat eines nicht bedarfsgerechten Angebots und hoher Wohnungsbaukosten. Die Mietbremse ändert daran nichts und ist eher eine Belastung für das Investitionsklima. Mehr bedarfsgerechter Neubau und dazu passende Rahmenbedingungen wäre die richtige Antwort. 

    II. Mietrechtspaket

    Zusätzlich wird das Investitionsklima durch ein II. Mietrechtspakete belastet. Nach derzeitigem Stand sollen künftig max. 8 Prozent gesetzlich zulässiger Modernisierungsaufwendungen p.a. zur Refinanzierung auf die Wohnungsnutzer umgelegt werden können. Bisher sind es 11 Prozent der anrechenbaren Kosten. Eine zusätzliche Kappungsgrenze soll sicherstellen, dass Mieten nach der Modernisierung binnen 8 Jahren um nicht mehr als 50 Prozent, maximal aber 4 Euro/m² steigen. Gleichzeitig soll der Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 auf 10 Jahre verbreitert werden. Eine neue Härtefallregelung führt zu deutlich mehr Planungsunsicherheit.

    Die Gefahr ist groß, dass Investitionen in den notwendigen Neubau, den Klimaschutz oder die Anpassung der Bestände an die demografische Entwicklung aus wirtschaftlichen Gründen stark zurückgefahren werden müssen. Letztlich stellt das die Erreichbarkeit wirtschafts-, sozial- und klimapolitischer Ziele in Frage. Statt einer ordnungsrechtlichen Neuaufteilung real anfallender Wohnungsbaukosten müssen die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission des Bundes dringend zu praktischen Konsequenzen führen.

    Hohes Engagement bei der Wohnungsbauförderung - Förderbedingungen im Blick behalten

    Der Bestand an Sozialwohnungen in Schleswig-Holstein ist infolge der Bindungsverkürzung durch das SHWoFG auf 50.148 Einheiten gesunken. Der Bindungsabbau wird teilweise durch den Aufbau neuer Bindungen kompensiert. Hauptsächlich Wohnungsbaugenossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen engagieren sich.

    Mit dem laufenden Förderprogramm 2015-2018 setzt das Land auf Kontinuität in der Förderung. Insgesamt stehen 380 Millionen Euro zur Verfügung. Dank der an die Marktrealitäten angepassten Neubau-/Modernisierungsförderung (Teil der Offensive für bezahlbares Wohnen) ist eine deutliche Belebung der Förderantragszahlen festzustellen.

    Klimapakt Schleswig-Holstein

    Klimaschutz muss effektiv, bezahlbar und sozialverträglich sein. Der Klimapakt Schleswig-Holstein verfolgt dieses Ziel. Im Jahr 2012 und zuletzt 2015 hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. im Auftrag des Landes Klimapakt-Zwischenbilanzen vorgelegt. Die Klimapaktpartner kommen durchweg zu besseren Ergebnissen als die übrigen Player. Ausweislich der VNW-Energiewendebilanz schneiden die VNW-Mitglieder im Kreis der Klimapaktpartner am besten ab. Gleichwohl: die Kosten energetisch wirksamer Maßnahmen gingen um gut 22 Prozent in die Höhe. Auch die Investitionen sind gestiegen. Trotzdem sank die Modernisierungsrate, weil für ein wenig mehr Einsparung beim einzelnen Gebäude immer mehr investiert werden muss. Stetig steigende ordnungsrechtliche Anforderungen gehen zu Lasten der Effizienz im Klimaschutz. Der Euro kann auch hier nur einmal ausgegeben werden. 

    Klimaschutzgesetz Schleswig-Holstein

    Zu dem im Koalitionsvertrag angekündigten Landesklimaschutzgesetz liegt zwischenzeitlich ein Entwurf vor. Dieser schreibt klimapolitische Ziele fest, die in Teilen ambitionierter sind, als die des Bundes. Direkte wohnungswirtschaftliche Bezüge sind dort nicht enthalten. Die Zusammenarbeit mit dem Ministerium für Energiewende, Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume wird nicht in einem gesonderten Wärmepakt sondern unter dem Dach des bestehenden Klimapaktes Schleswig-Holstein verstetigt.

    Starker Zustrom Asylsuchender – Zusammenarbeit im Flüchtlingspakt Schleswig-Holstein

    Die Wohnraumnachfrage wird zunehmend auch durch den stark wachsenden Zustrom Asylsuchender bestimmt. 2015 wurden bundesweit 441.899 Asyl-Erstanträge gezählt – ein Anstieg um 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings kamen insgesamt über 1 Millionen Flüchtlinge, von denen ein großer Teil noch keinen Asylantrag stellen konnte. Nach Schleswig-Holstein kamen 2015 ca. 55.000 Asylsuchende – 47.380 mehr als im Vorjahr. Hauptherkunftsländer sind Syrien, Afghanistan, Irak, Albanien, Eritrea, Iran. Für das laufende Jahr wird weiter mit hohen Zahlen gerechnet. Bis Ende Februar 2016 kamen mit 4.400 neuen Flüchtlingen schon deutlich mehr als im Gesamtjahr 2013. Durchschnittlich werden rund 50 Prozent der Asylsuchenden längerfristig in ihrem Aufnahmeland heimisch. Mit Blick auf die daraus erwachsenden großen Herausforderungen hat am 6. Mai 2015 eine erste Flüchtlingskonferenz unter Federführung des Landes stattgefunden. Ein Flüchtlingspakt mit Kammern, Verbänden und Institutionen wurde geschlossen. Unter anderem wurden die zentralen Erstaufnahmekapazitäten massiv ausgebaut, um den Kommunen mehr Zeit zur Schaffung dauerhafter Unterbringungs- und Wohnmöglichkeiten zu verschaffen. Zusätzlich zur laufenden Sozialen Wohnraumförderung (380 Millionen Euro 2015/2018) steht 2016 ein Sonderprogramm „Erleichtertes Bauen“ mit zunächst 400. Millionen Euro zur Verfügung. Unter dem Dach des Flüchtlingspaktes findet die laufende Zusammenarbeit und Diskussion mit dem Land, den Kommunen und anderen in einer Arbeitsgruppe Wohnen statt. Als Beitrag zur Senkung von Kommunikationshürden hat der Landesverband u.a. mehrsprachige Handreichungen rund ums Thema Wohnen erstellt. Diese erfahren zwischenzeitlich viel bundesweite Nachfrage von Verbänden, Unternehmen, Privaten und Ehrenamtlern. 

    Denkmalschutzgesetz

    Das seit einem Jahr geltende Denkmalschutzgesetz beschäftigt die Wohnungswirtschaft weiter. Die Inventarisierung von Kulturdenkmalen durch das Landesamt für Denkmalpflege läuft. Auch im Wohnungsbau der Nachkriegsjahre gab es Unterschutzstellungen. In einem Fall steht die weitere Umsetzung eines seit Jahren laufenden Stadtumbauprojektes zur Debatte und damit erhebliche Investitionen in den bedarfsgerechten Wohnungsbau in Frage. Der VNW unterstützt die Mitgliedsunternehmen in der Diskussion mit den Denkmalschutzämtern und darüber hinaus im Denkmalrat.

    Sozialmieten als angemessen im Sinne des SGB II endlich anerkennen!

    Bei der Festsetzung angemessener Unterkunftskosten richten sich Kommunen und Kreise weiterhin hauptsächlich nach kurzfristigen fiskalischen Interessen. Gerade die aktuell wieder engeren Wohnungsmärkte unterstreichen die Notwendigkeit der allgemeinen Anerkennung der Mieten des sozialen Wohnungsbaus. Entsprechende Signale kommen auch vom Sozialverband Schleswig-Holstein. Acht Prozent aller Haushalte im Land beziehen Transferleistungen. Sie sind eine wichtige Zielgruppe des Wohnraumfördergesetztes. Diese Quote wird angesichts vieler Flüchtlinge, gut 50 Prozent mit Bleibeperspektive, voraussichtlich noch steigen. Die Transferleistungsträger sollten Sozialmieten endlich überall in Schleswig-Holstein anerkennen.

    Foto: Baugenossenschaft Mittelholstein eG, Kiel