VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Publikationen // Tätigkeitsbericht

    Wohnungsmarkt in Hamburg

     

    Hamburg wächst weiter – Bevölkerung und Haushalte

    Zum 30.Juni 2015 hatte Hamburg 1.770.162 Einwohner (Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011). Das ist ein Zuwachs von 21.247 Einwohnern gegenüber dem Vorjahresstichtag, damit ist ein wesentlich stärkeres Bevölkerungswachstum als in den Vorjahren zu verzeichnen. 

    Die Hansestadt profitiert hauptsächlich aus den Wanderungsgewinnen aus dem Umland, den umliegenden Bundesländern und dem Ausland. Die meisten Personen zogen aus dem Bundesgebiet und hier vor allem aus Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen nach Hamburg. Aus dem Ausland Zugezogene kamen am häufigsten aus Polen, Rumänien, Bulgarien, Spanien und Italien. 

    Der weibliche Anteil der Bevölkerung überwiegt mit 51,2 Prozent. Der ausländische Anteil der Bevölkerung beträgt 14 Prozent. Die Anteil der 65jährigen und Älteren beträgt 19 Prozent, der Anteil der unter 20jährigen beträgt 18 Prozent. Mit einem Durchschnittsalter von 42 Jahren ist Hamburg eine junge Stadt im Vergleich zum Bundesdurchschnitt. Weiterhin hatten rund 28 Prozent der Hamburgerinnen und Hamburger einen Migrationshintergrund. Bezogen auf die Anzahl der Haushalte zählte mit 251 000 rund jeder vierte Haushalt in Hamburg zu den Haushalten mit Migrationshintergrund. Die Größe der Migrationshaushalte lag durchschnittlich bei 2,2 Personen und die der Haushalte ohne Migrationshintergrund bei rund 1,7 Personen.      

    Die Hansestadt steht vor einem großen Bevölkerungswachstum. Das geht aus der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung hervor. Nach dieser Berechnung wird die Einwohnerzahl Hamburgs auf mindestens 1,837 Millonen Einwohnern im Jahr 2035 steigen. Hierbei ist eine hohe Zuwanderung noch nicht berücksichtigt.

    Wirtschaftswachstum auf hohem Niveau

    In Hamburg ist das Bruttoinlandsprodukt im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 nominal (in jeweiligen Preisen) um 4,1 Prozent gestiegen. Preisbereinigt ergibt sich ein Wirtschaftswachstum von 2,0 Prozent. Mit diesem Ergebnis liegt Hamburg deutlich über dem Bundesergebnis von 1,4 Prozent. Dieses sehr positive Halbjahresergebnis ist zum Teil durch einen strukturellen Sondereffekt im Bereich der Energieversorgung bedingt.

    Sehr deutliche und im Vergleich zur Entwicklung auf Bundesebene weitaus stärkere Wachstumsimpulse kamen aus den produzierenden Wirtschaftsbereichen in Hamburg. Insbesondere das Verarbeitende Gewerbe konnte deutlich zulegen. Dagegen war die Entwicklung im Baugewerbe eher moderat. 

    Die Zahl der Erwerbstätigen stieg in 2015 im Vergleich zu 2014 um 1,4 Prozent auf 1.209.400 Erwerbstätige. Das Bruttoinlandsprodukt nominal betrug 2014 rund 54.500 Euro pro Einwohner (Deutschland 34.200 Euro). Damit liegt Hamburg seit Jahren unangefochten auf Platz 1 im Vergleich zu den anderen Bundesländern.  

    Umsatzplus im Baugewerbe durch Wohnungsbau

    Im Hamburger Bauhauptgewerbe ist der Gesamtumsatz 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent von 1,7 Milliarden Euro auf fast 2 Milliarden Euro gestiegen. Den größten Zuwachs gab es im Wohnungsbau mit einem Zuwachs von 156 Millionen. Euro (plus 34 Prozent) und damit einer Verdopplung der Zuwachsrate von 2013 zu 2014 (17 Prozent). Im gewerblichen und industriellen Bau legten die Umsätze um zwölf Prozent und im öffentlichen und Verkehrsbau um fünf Prozent zu. 

    Keine positiven Aussichten versprechen die Auftragseingänge, die – nach einem bereits deutlichen Rückgang in 2014 – um weitere 14 Prozent im Jahr 2015 nachgaben. Während im gewerblichen und industriellen Bau das Volumen um zwei Prozent wuchs, ging der Auftragswert im Wohnungsbau um 14 Prozent zurück. Im öffentlichen und Verkehrsbau führten ausbleibende Aufträge sogar zu einem Minus von 32 Prozent. 

    Mieten entwickeln sich moderat- Preise für Eigentumswohnungen steigen

    In Hamburg liegt die Neuvertragsmiete bei einer 75 m² großen Standardwohnung bei 9,90 Euro/m² im 3. Quartal 2015 bei einer Spanne von 5,40 Euro bis 20,10 Euro. Die Neuvertragsmieten sind gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitpunkt um 1,7 Prozent gestiegen. Im Vergleich zu vielen anderen Städten wie Berlin, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Köln ist dies jedoch ein sehr moderater Anstieg. Auch im Top-Ranking der Städte mit dem höchsten Mietniveau 2015 liegt Hamburg auf Platz 11 noch hinter München, Stuttgart oder Frankfurt. 

    Die Eigentumswohnungspreise stiegen fast ungebremst weiter, seit Mitte 2014 uminsgesamt 5,3 Prozent. Seit Jahresbeginn 2015 ist dieser Trend auch für Einfamilienhäusersichtbar, die Eigenheimpreise liegen gegenwärtig um 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau.Die Mietenentwicklung ist für Neuverträge bei der Erst- und Wiedervermietung ähnlichverlaufen, heute sind sie bei Anmietung einer Wohnung um 2,9 Prozent höher als noch voreinem Jahr. Die Bestandsmietenentwicklung verlief dagegen mit plus 0,9 Prozent ausgesprochen moderat.

    Für die Umlandgemeinden sind zum Teil ebenfalls höhere Ausschläge bei der Mietenentwicklung (Wedel, Reinbek, Norderstedt, Ahrensburg) und den Eigentumswohnungspreisen (Ahrensburg, Buxtehude, Pinneberg) registriert worden. Dieses ist voraussichtlich ein Hinweis auf Schwappeffekte aufgrund einer steigenden Nachfrage als Ausweichreaktion zu den hochpreisigen Kernstädten. Die deutlich ausgeweiteten Wohnungsneubauaktivitäten in Hamburg haben zu einem drastischen Anstieg der Baukosten geführt. Das Sonderbauprogramm für Flüchtlinge wird diesen Anstieg als Sonderkonjunktur-Effekt verstärken. Die erhöhten Standards der EnEV 2016 werden das Bauen noch einmal um weitere sieben bis acht Prozent verteuern. 

    Wohnraumförderung auf hohem Niveau

    Im Jahr 2015 wurden 2.034 neue geförderte Mietwohnungen fertiggestellt. Die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB) hat 3.028 neue Wohneinheiten Mietpreis- und Belegungsbindung bewilligt, knapp 1.000 davon sind Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen und stehen mittelfristig zusätzlich als Sozialwohnungen am Hamburger Wohnungsmarkt zur Verfügung. Damit wurden im Jahr 2015 Förderungen für Sozialwohnungen in Höhe von über 171 Millionen Euro gewährt.

    Der Senat setzt in der Schaffung neuen Wohnraums auf Kontinuität und hat auch für das Jahr 2016 Mittel für mindestens 2.000 geförderte Mietwohnungen im Neubau mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zur Verfügung gestellt. Allein für den Neubau von Mietwohnungen ist ein Subventionsbarwert von mehr als 125 Millionen Euro eingeplant.

    Darüber hinaus wird die Förderung von Modernisierungen fortgesetzt. Sie ermöglicht rund 6.030 Modernisierungen von Miet- und Eigentumswohnungen (energetische Modernisierungen, umfassende Modernisierungen sowie Förderung des barrierefreien Umbaus). Hierbei werden auch weitere Mietpreis- und Belegungsbindungen gewonnen. Insgesamt erlaubt das Wohnraumförderprogramm in diesem Jahr Förderungen mit einem Barwert von rund 175 Millionen Euro. Die Wohnraumförderung im Jahr 2016 wurde weiterentwickelt. Neben einer pauschalen Erhöhung der Förderung um zwei Prozent, um steigende Baukosten frühzeitig in der Förderung zu berücksichtigen, gibt es weitere Neuerungen. 

    Interessenvertretung VNW und VNW Landesverband Hamburg e.V.

    Bündnis für das Wohnen

    Für eine echte Entlastung am Wohnungsmarkt wird jedoch vor allem Neubau von Wohnungen benötigt. Die Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ wurden im zweiten Halbjahr 2015 aufgenommen und dauern noch an. Hierbei sollen vor allem die Zielzahlen erhöht, die Anforderungen an bezahlbares Bauen und Wohnen gesichert, erhöhte und letztlich unwirtschaftliche Anforderungen verhindert werden. Außerdem soll die gute Zusammenarbeit von Senat und Wohnungswirtschaft im Bündnis für das Wohnen fortgesetzt werden. Allerdings belasten derzeit die angedachten Mietrechtsänderungen des Bundesministeriums für Justiz und die veränderten Rahmenbedingungen am Markt die Gespräche. Für ein Bündnis werden langfristig verlässliche Rahmenbedingungen benötigt. Das Bündnis war in 2011 befristet auf die 20. Legislaturperiode geschlossen worden und wird in 2016 neu aufgelegt werden.

    Das Ziel des Hamburger Senats, jährlich den Bau von mindestens 6.000 Wohnungen zu ermöglichen, wurde voraussichtlich auch in 2015 erreicht. Im Jahr 2015 wurde der Bau von 8.634 Wohnungen genehmigt. 

    Im Jahr 2015 haben die Mitgliedsunternehmen des VNW die Zielzahlen aus dem Bündnis mit insgesamt 1.923 neu gebauten Wohnungen (davon 1.000 Wohnungen SAGA GWG) leicht übertroffen. Mit dem Bündnis für das Wohnen ist der Neubau in den letzten Jahren in Schwung gekommen, dieser Trend setzt sich in den nächsten Jahren ebenfalls fort. Die Bedingungen für bezahlbaren Neubau werden jedoch schwieriger durch fehlende Grundstücke im Stadtgebiet, knappe Baukapazitäten und hohe Baukosten, die das bezahlbare Bauen beeinträchtigen.

    Mietpreisbremse und Mietrecht verhindern Investitionen

    Die Mietpreisbremse wurde in Hamburg zum 1. Juli 2015 flächendeckend eingeführt. Die Mietpreisbremse gilt für angespannte Wohnungsmärkte, die von den Ländern bestimmt werden, und begrenzt Mietpreiserhöhungen bei Neuvermietungen auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

    Mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden ist in diesem Zusammenhang vereinbart worden, gemeinsam den Hamburger Wohnungsmarkt zu begutachten. Nach Ansicht der Wohnungswirtschaft ist ein angespannter Wohnungsmarkt – dies ist gesetzliche Voraussetzung für den Erlass der Mietpreisbremse – nicht in allen Stadtteilen und Quartieren gegeben. Für die Mieterinnen und Mieter der Mitgliedsunternehmen des VNW gilt jedenfalls unverändert, dass sie zu vergleichsweise moderaten Mieten wohnen können bei Durchschnittsmieten von 6,20 Euro je Quadratmeter und Angebotsmieten von durchschnittlich 6,80 Euro je Quadratmeter. 

    Das Bundesjustizministerium plant derzeit ein zweites Mietrechtspaket. Die Maßnahmen im Bestand werden so schlicht unwirtschaftlich und damit unterbleiben wichtige Investitionen für die Erhaltung und in die Zukunft der Bestände.

    Demografiefeste Quartiere – Wichtige Zukunftsaufgabe

    Nach der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung Variante 2 bis 2030 wird die Hamburger Bevölkerung von heute 1,78 Mio. auf knapp 1,9 Mio. Menschen steigen, unabhängig vom derzeitigen Flüchtlingszustrom. Rund 30 Prozent der Hamburger Bevölkerung werden dann über 60 Jahre alt sein. Die Wohnungswirtschaft wird sich darauf einstellen und ihre Wohnungsbestände und Quartiere unter diesem Gesichtspunkt demografiefest anpassen und gestalten. Dazu sind sie auf die Unterstützung der Wohnungs- und Sozialpolitik sowie auf angemessene Förderszenarien angewiesen. Der VNW wird sich diesem Thema seiner Bedeutung entsprechend verstärkt zuwenden.

    Zuwanderung und Flüchtlinge

    Im Jahr 2015 haben 61.598 Menschen in Hamburg Schutz gesucht. Insgesamt hat die Freie und Hansestadt Hamburg 22.299 Menschen aufgenommen, 13.157 davon haben 2015 einen Asylantrag gestellt. 39.299 Menschen werden nach dem Königsteiner Schlüssel auf andere Bundesländer verteilt. Insgesamt 20.987 Menschen sind auf eine öffentliche Unterkunft angewiesen. Im Dezember 2015 suchten 6.552 Menschen in Hamburg Schutz. Damit liegen die Zuwanderungszahlen im Dezember 2015 wieder auf dem Niveau von August 2015. 1.338 wurden nach dem Königsteiner Schlüssel in andere Bundesländer verteilt. 2.168 Personen wurden Hamburg zugewiesen, darunter 2.053 mit Unterbringungsbedarf. Der Unterbringungsbedarf liegt nach wie vor auf hohem Niveau. Die meisten Flüchtlinge erreichen Hamburg gegenwärtig aus Syrien (30 Prozent), Afghanistan (25 Prozent) und dem Irak (11 Prozent). 50 Prozent der Flüchtlinge sind unter 25 Jahre alt.   

    Im Oktober 2015 hat der Senat ein Konzept zur Errichtung von Flüchtlingsunterkünften mit der Perspektive Wohnen beschlossen, die im Standard des sozialen Wohnungsbaus errichtet werden sollen. Insgesamt sollen so 5.600 Wohnungen bis Ende 2016 entstehen. Dabei sollten jedoch die Leitbilder guter Stadtentwicklung im Auge behalten und auf kleinteiligere und vor allem gemischte Siedlungen gesetzt werden. Deshalb sollten die Wohnungen nicht ausschließlich an Flüchtlinge vermietet werden, damit eine gute und schnelle Durchmischung der Quartiere und ein Zugang aller Wohnungssuchenden zu diesen Wohnungen gewährleistet wird, um auch für die Flüchtlinge die Integration in unsere Gesellschaft zu erleichtern.

    Die Wohnungsunternehmen des VNW sehen in der Integration der Flüchtlinge in unsere Gesellschaft neben der Unterbringung die vordringlichste Aufgabe und bieten vielfältige Hilfe an. Zunehmend vermieten Wohnungsgenossenschaften ihre Wohnungen an Flüchtlingsfamilien und sorgen so für eine schnelle Integration in unsere Gesellschaft. Die Wohnungsunternehmen setzen dabei auf eigene Sozialarbeiter, Nachbarschaftstreffs, Veranstaltungen, Deutschkurse u.v.m. Viele Mitglieder bzw. Mieterinnen und Mieter unterstützen das Angebot ihrer Genossenschaft bzw. ihrer Wohnungsgesellschaft ehrenamtlich, so dass häufig ein Netzwerk von Nachbarn für Nachbarn entsteht. 

    VNW Unternehmen – verlässliche und kompetente Partner für Politik und Gesellschaft

    Die Hamburger Wohnungsunternehmen des VNW stehen insbesondere wegen der aktuellen Flüchtlingssituation, des notwendigen Wohnungsneubaus auf dauerhaft hohem Niveau, der Integration vordringlich Wohnungsuchender, der energetischen Modernisierung ihrer Wohnungsbestände und ihrer moderaten Mietenpolitik im Fokus von Politik und Verwaltung. Der VNW Hamburg wird in vielen Gesprächen deutlich machen, in welchem wirtschaftlichen und sozialen Spannungsfeld die Mitgliedsunternehmen sich dabei bewegen und welche Rahmenbedingungen verbessert werden müssen, wenn die gemeinsamen Erfolge verstetigt oder sogar noch ausgebaut werden sollen. Darauf aufbauend werden wir uns weiterhin als verlässlicher, kompetenter und seriöser Partner präsentieren, der sich konstruktiv für die Belange der Wohnungswirtschaft, der Mieterhaushalte und der Stadt einsetzt und aktiv daran mitwirkt. Wir sind die erste Adresse für Politik, Wirtschaft und Medien bei allen Themen rund um das Wohnen – von der Energiewende bis hin zur Stadtentwicklung und Integration.

    Foto: Altonaer Spar- und Bauverein eG, Hamburg