VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Presse // Positionen

    6. September 2019: Stellungnahme zur Aufhebung der Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein (MpVO)

    Am 6. September 2019 hat der VNW Landesverband Schleswig-Holstein zur Aufhebung der Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein (MpVO) wie folgt Stellung genommen:

    Grundsätzlich

    Wir begrüßen die Aufhebung der MpVO. Sie hat keinerlei positiven Beitrag zu einem nachfragegerechten Wohnungsangebot geleistet. Bereits in unserer Stellungnahme zur Einführung der MpVO haben wir die grundsätzliche Eignung des Instruments in Frage gestellt. Laut Verordnungsbegründung wurde die MpVO mit einem Marktversagen gerechtfertigt - ein solches lag nie vor. 

    • Schleswig-Holstein verzeichnete zwischen 2000/2018 ein Einwohnerwachstum von 3,8%. Das Wachstum geht ausschließlich auf Zuwanderung zurück. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist negativ.
    • Im selben Zeitraum erhöhte sich der landesweite Wohnungsbestand um 13,4%.
    • Seit 2009 ist ein kontinuierlicher Anstieg der genehmigten wie der fertiggestellten Wohnungen zu verzeichnen. Seit 2015 (dem Jahr der Einführung der MpVO) bis 2018 wurde jahresdurchschnittlich der Bau von 14.563 Wohnungen genehmigt. 12.023 Einheiten p.a. wurden fertiggestellt. Dazu kommt, den knappen Kapazitäten im Baugewerbe und Handwerk geschuldet, ein Bauüberhang von etwa zwei Jahresbauleistungen (genehmigt, aber noch nicht fertig).
    • Zum Vergleich: Zwischen 2009/2014 wurden jahresdurchschnittlich 9.370 Genehmigungen und 8.245 Fertigstellungen registriert. Der Bauüberhang im Jahr 2010 war gegenüber dem aktuellen Wert nur halb so hoch.

    Die Zahlen lassen nur eine Interpretation zu

    Die Wohnungsmarktakteure sind aktiv. Sie haben auf den steigenden Wohnraumbedarf reagiert. Vielfach wird am Rande der personellen und finanziellen Kapazitäten geplant und gebaut. Die Wohnungsmarktakteure erfüllen ihren Auftrag - vorausgesetzt Grundstücke sind verfügbar, sie bekommen Baurecht und die von außen gesetzten Bedingungen schließen eine wirtschaftliche Perspektive nicht aus. 

    Allerdings 

    Wohnungsbau heute findet in den Standards, zu den Anforderungen und Kosten von heute statt. Zu-dem sind dem Bauen immer komplexere, oft überlange Genehmigungsprozesse vorgeschaltet. Und schlussendlich bestimmen die verfügbaren Baukapazitäten das Tempo der Projektumsetzung. 

    In Summe führt das dazu, dass das Angebot mit der Entwicklung der Wohnungsnachfrage nicht Schritt hält. Der Neubau kommt mit Verzögerungen und angesichts der Gestehungskosten mit höheren Mieten auf den Markt. Das ist für alle Beteiligten ein Problem. Ursächlich ist aber eben gerade nicht ein Versagen der Wohnungsmarktakteure. Leider spielt das in der wohnungspolitischen Debatte keine Rolle.  

    Begründung zur Aufhebung der MpVO durch das Land - hier § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG)

    Anstelle der MpVO setzt das Land auf die vermehrte Bereitstellung von Bauland und die bessere Ausnutzung des vorhandenen. Die Eigentumsförderung soll verbessert, das Wohngeld dynamisiert werden. 

    Und schließlich soll der seit 1954 im WiStrG stehende § 5 (Mietpreisüberhöhung) neu gefasst werden. Schleswig-Holstein plant dazu eine Bundesratsinitiative. Parallel wird auch auf Bundesebene eine Novelle des § 5 WiStrG bzw. eine vergleichbare Regelung im BGB diskutiert. 

    Die Wohnungswirtschaft selbst hatte bei Aufkommen der Diskussion um die Mietpreisbremse auf Bundesebene die Novellierung des § 5 WiStG angeregt. Ziel war ein glaubwürdiges Instrument zur Abschreckung der wenigen Schwarzen Schafe auf dem Wohnungsmarkt. 

    Denen geschuldet, steht völlig ungerechtfertigt eine ganze Branche unter Generalverdacht. Begriffe wie Wohnungsnot, Marktversagen, Miethai, Spekulant finden zunehmend und verallgemeinernd in der politischen Debatte Verwendung. Bewusst oder in Unkenntnis werden Zahlen und Fakten Emotionen fördernd falsch ausgelegt. Nachstehend nur ein Beispiel:

    • Grüne Wohngarantie: Beschluss Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Bundestag (Zitat): „In vielen Städten steigen die Mieten von Jahr zu Jahr erheblich an: von 2012 bis 2016 im Spitzenreiter Wolfsburg um satte 24 Prozent. Mieterinnen und Mieter protestierten zu Zehntausenden … Miete frisst Einkommen auf. …“. 

      Anmerkung: Würde das die Realität widerspiegeln, wäre das ein Skandal. Der reale Hintergrund stellt sich jedoch wie folgt dar: Die Stadt erfreut sich einer positiven Bevölkerungsentwicklung. Im fraglichen Zeitraum wurde folgerichtig in die Ausweitung des Wohnraumangebotes investiert (eine gute Nachricht). Dem Bedarf entsprechend, sind insbesondere Mietwohnungen entstanden (zuvor dominierten Ein-/Zweifamilienhäuser das Baugesehen). Mit den mittlerweile hohen Baustandards und resultierenden Gestehungskosten stiegen notwendig auch die Angebotsmieten der neu auf den Markt kommenden Wohnungen. Gäbe es dafür keine Nachfrage, hätten die Investitionen nicht stattgefunden.

      Die Mieten dieser wenigen neu in den Markt gekommenen Wohnungen wurden mit den Bestands- wie den Angebotsmieten eines gut 64.000 Wohnungen umfassenden Gesamtmarktes ins Verhältnis gesetzt. Laut städtischem Statistikamt bewegt sich das Mietniveau hier zwischen 6 und 7 Euro und damit in der Nähe dessen, was für geförderten und deshalb mietpreisgebundenen Wohnraum zu zahlen ist. Ebenso keine Erwähnung findet die Auskunft des Bundessozialministeriums, wonach Wolfsburg die im Mittel höchsten Löhne in Deutschland hat. Im Übrigen: Nicht gestiegen, sondern rückläufig, ist die im Neubau noch erzielbare (notwendige) Eigenkapitalverzin-sung.
    • Grüne Wohngarantie: Beschluss Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Bundestag (Zitat)
      „In Deutschland liegen von den Kommunen genehmigte baureife Flächen für 600.000 Wohnungen brach. Manchen Eigentümer lockt die Spekulation mit Bodenpreissteigerungen, anstatt zu bauen - ein wohnwirtschaftliches Marktversagen beim Neubau.“ Zitat Beschluss „Grüne Wohngarantie“ Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Bundestag.

      Anmerkung: Ein wohnungswirtschaftliches Marktversagen liegt definitiv nicht vor. Was nicht heißt, es gäbe keine Spekulation. Nur ist die nicht Teil des Geschäftsmodells der Wohnungswirtschaft. Zudem hätten Kommunen es in der Hand, durch vorausschauende Flächenentwicklung, Bauleitplanung und Genehmigung Spekulation den Boden zu entziehen. Fälle real stattfindender Grundstücksspekulation sind im Wesentlichen das Ergebnis eines länger andauernden kommunalen Organisationsverschuldens - Wohnungsbau war dort lange Jahre kein Thema.

      Bei genehmigten Projekten der Wohnungswirtschaft ist die ggf. schleppende Umsetzung nicht Folge von Spekulation. Ursächlich ist das Fehlen bauausführender Kapazitäten. Entsprechend ist in den letzten Jahren der Bauüberhang und damit die Zahl genehmigter, aber eben nicht fertiggestellter Wohnungen sehr deutlich gewachsen (vgl. S. 1). 

    Fazit

    Rückblickend ist festzuhalten, dass statt der Novellierung des § 5 WiStG eine ganze Reihe anderer Eingriffe in den Wohnungsmarkt erfolgt sind (Absenkung Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Mietrechtsanpassungsgesetz). Schaut man auf die laufende Debatte, sind weitere Eingriffe wahrscheinlich (Verlängerung des Erhebungszeitraums für Mietspiegel, weitere Absenkung der Kappungsgrenze, Entfristung der Mietbremse, Mietendeckel, Recht auf bezahlbaren Wohnraum mit Verfassungsrang, Überwälzung der Grundsteuer allein auf den Vermieter etc.). 

    Die Eingriffe wirken kumulativ (über bestehende und neu abzuschließende Mietverträge). Bei unverändert steigenden Kosten für Bau, Erhaltung und Bewirtschaftung von Wohnraum, führt das in der Perspektive zur deutlichen Einengung der Investitionsmöglichkeiten (im Neubau wie im Bestand). Das steht im Konflikt zu zahlreichen politischen Anforderungen (Investitionen in die Ausweitung des Wohnungsangebots und die weitere energetische wie demografische Ertüchtigung des Bestandes). 

    Private Vermieter wie auch die Wohnungswirtschaft erleben die Entwicklung als fortschreitende Erosion der für Investitionen notwendigen Rechtssicherheit. Zwar schafft Schleswig-Holstein zum Jahresende die MpVO und die KappungsgrenzeVO ab. Die vom Bund beschlossene Verlängerung der gesetzlichen Grundlagen ermöglicht aber unter ggf. anderen politischen Vorzeichen die Wiedereinführung.

    Mit Blick auf die geplante Bundesratsinitiative zum § 5 WiStrG wird es auf die Ausgestaltung ankommen. Wichtig ist, dass ausschließlich die schwarzen Schafe unter den Vermietern getroffen bzw. abgeschreckt werden. Ebenso wichtig ist, Sicherheit für getätigte wie künftige Investitionen zu gewährleisten. 

    Unterschrieben von Andreas Breitner, VNW-Verbandsdirektor und Marcel Sonntag, Vorsitzender VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.