VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Presse // Positionen

    6. Mai 2012: Wohnungspolitische Forderungen des VNW zur Wahl des Schleswig-Holsteinischen Landtages am 6. Mai 2012

    Wohnungspolitische Forderungen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) zur Wahl des Schleswig-Holsteinischen Landtages am 6. Mai 2012.

    Die Wohnungswirtschaft sieht sich seit ihrem Bestehen mit vielfältigen ökonomischen, ökologischen und sozialen Herausforderungen konfrontiert. Sie hat im Rahmen des für sie und ihre Mieter wirtschaftlich Leistbaren immer gute Antworten gefunden - auf freiwilliger Basis, mit viel Engagement und hohen Investitionen. Die Politik reagiert auf Herausforderungen zu oft mit neuen/schärferen ordnungsrechtlichen Vorgaben und lässt außer Acht, dass immer weitergehende Restriktionen nicht zur Problemlösung beitragen. Im Gegenteil: Das stetige Hochschrauben der Anforderungen ohne Rücksicht auf die breitentaugliche praktische Umsetzbarkeit verunsichert private Grundeigentümer und professionell arbeitende Wohnungsunternehmen gleichermaßen. Bau-/Planungskosten sind getrieben durch hohe und komplexe gesetzliche Vorgaben in oft nicht mehr refinanzierbare Höhen gestiegen, ständig neue politische Initiativen für noch anspruchsvollere (dann noch teurere) Vorgaben und das stete Hin-und-Her bei der Förderung, schrecken selbst den gutwilligsten Gebäudeeigentümer ab. Dabei sind weitere Investitionen auch mit Blick auf den Klimaschutz und die demografische Entwicklung unbestritten notwendig. Der VNW fordert Politik und Landesregierung auf, das bewiesene Engagement der Wohnungswirtschaft zu unterstützen. Er hat die Erwartung, dass sich die politisch Verantwortlichen von der Einsicht leiten lassen, dass unsichere oder unpassende politische, rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen Investitionen verhindern. Deshalb richtet der VNW folgende Forderungen an die Politik und die Landesregierung in Schleswig-Holstein:  

    • Verlässliche Politik für Schleswig-Holstein. Gerade beschlossene Gesetze sollten Bestand haben, solange es keine klaren Indizien für Veränderungen gibt. Über das Denkmalschutzgesetz wie auch das Selbstbestimmungsstärkungsgesetz wurden jahrelangen debattiert. Sie sollten nicht schon wieder in Frage gestellt werden, kaum dass sie in Kraft getreten sind.
    • Förderung als Brücke zur Wirtschaftlichkeit von Investitionen ist unverzichtbar. Vieles, was zur Befriedigung der heutigen Ansprüche an ein zeitgemäßes und bezahlbares Wohnen notwendig ist, wäre ohne Förderung wirtschaftlich nicht umsetzbar. Schleswig-Holstein sollte die Kofinanzierung zur Städtebauförderung in voller Höhe der verfügbaren Bundesmittel gewährleisten. Bei der Wohnraumförderung sollte das Land dem Bund eine verbindliche Zweckbindungserklärung für weitere Kompensationszahlungen abgeben. Das Zweckvermögen Wohnungsbau darf nicht weiter zweckentfremdet werden.
    • Der hohe Finanzierungsbedarf bei Wohnungsbauinvestitionen erfordert eine starke Landesbanklösung für den Norden. Die Förderbanken des Bundes und der Länder, die Investitionen mit günstigen Konditionen unterstützen, sind unverzichtbar.
    • Klimapartnerschaft statt Klimabürokratie. Die mit dem Klimaschutz verbundenen Lasten müssen gerecht geteilt, Hindernisse im Miet-/Steuerrecht abgebaut werden. Klimaschutz rechnet sich langfristig für alle. Er muss aber auch kurz-/mittelfristig bezahlbar sein. Der Klimapakt Schleswig-Holsteinischen ist ein Musterbeispiel der Zusammenarbeit – er ist fortzusetzen.
    • Die soziale Stadt- und Quartiersentwicklung muss im Interesse lebenswerter Städte und Wohnquartiere fortgesetzt werden. Die verschiedenen Fördermöglichkeiten müssen verstetigt, erforderliche Kofinanzierungen erbracht werden. Mit der Gestaltung der Mietobergrenzen (SGB II) darf nicht länger die soziale Spaltung der Gesellschaft und die Bildung eines Schlichtwohnungssektors betrieben werden.
    • Raumordnung und Landesplanung in Schleswig-Holstein müssen den demografischen Veränderungen Rechnung tragen. Ein Flächenland braucht eine übergeordnete und im Bedarfsfall handlungsfähige Landesplanung. Die Wohnungswirtschaft ist wegen ihrer ökonomischen, sozialen und ökologischen Kompetenz zwingend an den Abstimmungsprozessen zu beteiligen - auch auf Ebene der Regionalplanung. Der VNW begründet seine Forderungen auf den folgenden Seiten.

    Forderungen zur Wahl des Schleswig-Holsteinischen Landtages

    Die Wohnungswirtschaft: ein bedeutender wirtschaftlicher und sozialer Stabilitätsfaktor.

    Schleswig-Holstein steht vor großen Herausforderungen: Der Klimawandel und der Versuch die Folgen beherrschbar zu machen, sind gesellschaftliches Topthema. Die Prognosen zur demografischen Entwicklung sind vielerorts längst Realität. Hinzu kommt die Sorge vor einer weiteren Spaltung der Gesellschaft – die Schere zwischen Arm und Reich hat sich in den zurückliegenden Jahren weiter geöffnet. Mit diesen Schlagwörtern verbinden sich zahlreiche Probleme, von deren Lösung auch die Zukunft des Wohn- und Wirtschaftsstandortes Schleswig-Holstein abhängt.
    Die Wohnungswirtschaft bietet vielen Millionen Menschen Heimat und trägt so ganz wesentlich zum friedlichen gesellschaftlichen Miteinander bei. Sie erstellt und bewirtschaftet ein hochwertiges Produkt, das in vielfältiger Weise (und oft zeitgleich) mit den genannten Herausforderungen konfrontiert ist: Wohngebäude müssen im Interesse sinkender Energieverbräuche und CO2-Emmissionen modernisiert und teilweise auch erneuert werden. Wohnungen und ihr Umfeld sind an die Anforderungen einer alternden und schrumpfenden Gesellschaft anzupassen - ohne darüber die Bedürfnisse von Familien zu vernachlässigen. In einigen Regionen ist auch dem sich abzeichnenden Mangel an gutem und bezahlbarem Wohnraum Rechnung zu tragen. Anderenorts ist der sozialen Segregation ganzer Stadtteile ist zu begegnen.
    Die Wohnungswirtschaft ist nachhaltig, regional, kompetent, verlässlich und engagiert. Mit dem Ziel ein gutes, sicheres und bezahlbares Wohnangebot zu schaffen bzw. dauerhaft zu erhalten, investiert sie kontinuierlich und in erheblichem Umfang. Durch langfristig orientiertes Wirtschaften ist sie gerade auch in Krisenzeiten ein tragender Pfeiler der (Regional)Wirtschaft. Die Aufträge gehen zum weit überwiegenden Teil an das regionale Baugewerbe mit allein in Schleswig-Holstein 22.000 Beschäftigten. Auch das Handwerk profitiert in hohem Maße. Das sichert Beschäftigung im Land, trägt durch Steuern und Abgaben zur Finanzierung des Gemeinwesens bei und entlastet die sozialen Sicherungssysteme. Die Branche ist ein bedeutender Stabilitätsfaktor für den Standort Schleswig-Holstein – in wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht. Zahlen des Statistischen Bundesamtes belegen das eindrucksvoll: So generiert die Branche, die 10% aller Erwerbstätigen beschäftigt, gut 19% der deutschen Bruttowertschöpfung – mehr als der Maschinen- und Fahrzeugbau zusammengenommen. Deutschland verfügt mit knapp 24 Mio. Mietwohnungen über den größten Mietmarkt in Europa - Indiz für die Attraktivität der Wohnform.

    1. Verlässliche Politik für Schleswig-Holstein
    Es ist Aufgabe der Politik, dem gesellschaftlichen Miteinander wo erforderlich einen klaren und verlässlichen Rahmen zu geben. Die dazu entstehenden Gesetze sind das Produkt langer Diskussions-/Abwägungsprozesse. Einmal beschlossen, sollten sie Bestand haben, solange es keine klaren Indizien gibt, die Änderungen erforderlich machen. Gerade im Wahlkampf wird deutlich, dass die Praxis teilweise eine andere ist. Zwei Beispiele:

    • Seit 2008 wurde über ein neues Denkmalschutzgesetz verhandelt. Ende 2011 hat der Landtag ein neues Denkmalrecht beschlossen. Obgleich Gründe vollständig fehlen, die eine Änderung zwingend erscheinen lassen, wird das neue Gesetz im Landtagswahlkampf schon wieder in Frage gestellt.
    • Ebenfalls 2008 gab es erste Pläne, das Betreute Wohnen in Schleswig-Holstein gesetzlich zu regeln. Der Ursprungsentwurf des Selbstbestimmungsstärkungsgesetzes sah unter anderem eine Zwangszertifizierung vor. Ein mit Blick auf die Gesetzesziele zweifelhafter Nutzen und erhebliche wiederkehrende Kosten für die Anbieter des Betreuten Wohnens (und damit für die Nutzer) wären die Folge gewesen. Begrüßt haben wir dagegen den Ausbau von Informations- und Beratungsstellen, etwa unter dem Dach der Koordinationsstelle für innovative Wohn- und Pflegeformen (KIWA). Seit 2010 ist ein Selbstbestimmungsstärkungsgesetz in Kraft, das die Angebote des Betreuten Wohnens (wie immer schon) in sachgerechter Weise dem Bürgerlichen Gesetzbuches unterstellt. Neue Erkenntnisse liegen nicht vor. Dennoch gibt es auch hier Tendenzen, die auf eine weitergehende landesgesetzliche Regulierung des Betreuten Wohnens zielen.

    Wir fordern mehr Verlässlichkeit der Politik. (Wohnungs-)Unternehmen treffen (Investitions-)Entscheidungen nicht zuletzt vor dem Hintergrund ordnungsrechtlicher Rahmensetzungen. Wenn nach langer Debatte gerade beschlossene Gesetze von der Politik selbst wieder in Frage gestellt werden, fehlt es für die Betroffenen an Planungssicherheit - Investitionen werden dann in Frage gestellt. Zudem sendet die Politik mit kurzfristigen und unbegründeten Gesetzesänderungen ein schwieriges Signal aus. Bürger und Unternehmen könnten das als Aufforderung begreifen, sich der Umsetzung beschlossener Gesetze zu verweigern. Das in der Erwartung, dass sich Gesetze spätestens mit der nächsten Wahl wieder ändern.

    2. Investitionen: Förderung als Brücke zur Wirtschaftlichkeit unverzichtbar
    Ob Klimaschutz, junges bzw. altengerechtes Wohnen oder Stadt- und Quartiersentwicklung: Wohnungsbau ist teuer und kapitalintensiv. Vieles, was zur Befriedigung der heutigen Ansprüche an ein zeitgemäßes und bezahlbares Wohnen notwendig ist, wäre ohne Förderung wirtschaftlich nicht umsetzbar. Förderung baut hier eine Brücke zur Wirtschaftlichkeit. Zugleich ist sie ein Instrument zur Umsetzung politischer Ziele (Beispiel Klimaschutz). Eine markt-/bedarfsgerechte Förderung verhindert, dass Mieter/Vermieter durch die Umsetzung politischer Ziele finanziell überlastetet werden. Über politische Grenzen anerkannt ist auch die hohe wirtschaftliche Effizienz der vorhandenen Wohnungs- und Städtebauförderprogramme: Jeder Förder-Euro, in der Regel rückzahlbare Darlehen, löst ein Mehrfaches an privaten/freifinanzierten Investitionen aus – mit ganz erheblichen positiven Effekten für die regionale Wirtschaft und die öffentliche Hand. Dagegen hat die Politik mit der ständigen Diskussion über die finanzielle Programmausstattung dem Klimaschutz und ebenso der Stadt- und Quartiersentwicklung einen Bärendienst erwiesen. Das ständige Hin-und-Her um das KfW-CO2-Gebäudemodernisierungsprogramm hat dort die Mittelabnahme in 2011 um 60% einbrechen lassen. Es stärkt nicht die Investitionsbereitschaft von, wenn bei Planungsbeginn unklar ist, ob Fördermittel verfügbar sind und wenn ja, zu welchen Bedingungen. Dann werden Planungen in die Schublade gelegt. Auch die mit viel Engagement und der Städtebauförderung erzielten Erfolge in der sozialen Stadt- und Quartiersentwicklung stehen in Frage, wenn die weitere Finanzierung fraglich ist.

    Die Wohnungsbauförderung des Bundes wie die des Landes und ebenso die Städtebauförderung sind vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimawandels unverzichtbar. Die Programme müssen dauerhaft bedarfs- und marktgerecht zur Verfügung stehen, die Förderbedingungen langfristig verlässlich sein. Wer fordert muss auch adäquat fördern. Wer aus kurzfristigem fiskalischem Kalkül die dringend notwendige und anerkannt erfolgreiche Städtebauförderung kürzt, muss für die weit höheren Folgekosten fortgesetzter sozialer Segregation aufkommen. Schleswig-Holstein sollte die Kofinanzierung zur Städtebauförderung in voller Höhe der jeweils verfügbaren Bundesmittel gewährleisten. Mit Blick auf die Wohnraumförderung sollte das Land dem Beispiel Nordrhein-Westfalens folgen und dem Bund gegenüber eine verbindliche Zweckbindungserklärung für weitere Kompensationszahlungen abgeben. Hintergrund: Zum Ausgleich für die auf die Länder übertragene Wohnraumförderung zahlt der Bund bis 2013 € 518 Mio. p.a. - 12,6 Mio. Euro davon an Schleswig-Holstein. Mit der Zweckbindungserklärung kann das Land den Druck auf den Bund erhöhen, auch nach 2013 die Kompensationszahlungen mindestens im bisherigen Volumen fortzusetzen.

    3. Wohnungsbaufinanzierung: Rolle und Bedeutung öffentlich rechtlicher Institute
    Wohnungsbauinvestitionen sind schon aufgrund der Höhe der aufzuwendenden Mittel zu großen Teilen fremdfinanziert. Die Wohnungswirtschaft hat deshalb ein Interesse an möglichst niedrigen Fremdkapitalzinsen. Günstige Konditionen sind aber nur zu erzielen, wenn eine ausreichende Zahl von Kapitalgebern gegeneinander im Wettbewerb steht. Darüber hinaus ist die Wohnungswirtschaft auf Finanzierungspartner mit regionalen Kompetenzen angewiesen. Die genaue Kenntnis regionaler Gegebenheiten macht die bei überregional operierenden Banken üblichen Risikoaufschläge überflüssig. Schließlich braucht die Wohnungswirtschaft Partner, die in der Lage sind, den hohen Kapitalbedarf dauerhaft zu decken.

    Das dreigliedrige Bankensystem aus Privat, Volks-/Raiffeisenbanken und öffentlich-rechtlichen Instituten ist zu erhalten.

    4. Wirkungsvoller Klimaschutz durch Klimapartnerschaft statt Klimabürokratie
    Die Politik will die Energiewende – wir ebenso. Allerdings treibt ein immer schärferes Ordnungsrecht die Kosten unweigerlich in die Höhe. So hat die Energieeinsparverordnung 2009 im Vergleich zur Vorgängerverordnung von 2007 allein die Baukosten um durchschnittlich 5% verteuert. Planungskosten haben sich infolge wachsender Komplexität im Schnitt um 12% erhöht. Die Refinanzierung der Kostensteigerungen über Mietanpassungen ist aus Marktgründen und sozialen Erwägungen oft ausgeschlossen. Unwirtschaftliches Handeln würde aber den Bestand der Wohnungsunternehmen gefährden. Als Partner bei der Umsetzung politischer Ziele stünden sie dann nicht mehr zur Verfügung. Die Politik betreibt also Klimaschutz auf dem Papier, wenn sie weiter an der ordnungsrechtlichen Schraube dreht. Schleswig-Holstein hat mit dem erfolgreichen Klimapakt Wohnen bewiesen, dass es Alternativen gibt. Auch der Klimapakt verfolgt ambitionierte Ziele. Dazu aber setzen das Land und die gesamte organisierte Wohnungswirtschaft auf ein Miteinander. Denn es bringt nichts, einfach nur mehr Klimaschutz vorzuschreiben, wenn konkrete Umsetzungsprobleme ignoriert werden.

    Im Wohnungsbau sind die Grenzen dessen, was für Vermieter/Mieter wirtschaftlich noch vertretbar ist, erreicht. Auf weitere ordnungsrechtliche Vorgaben bzw. die Verschärfung der bestehenden muss verzichtet werden. Der Klimapakt Schleswig-Holstein muss fortgesetzt werden - ein Klimapakt Deutschland sollte angestrebt werden.

    Für ein Gelingen der Energiewende müssen stattdessen die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen so geändert werden, dass Klimaschutz nicht nur in Form von Leuchtturmprojekten Anerkennung findet. Erfolgreicher Klimaschutz lebt vom Mitmachen – hohe rechtliche Hürden verhindern das. Ohne Förderung als Brücke zur Wirtschaftlichkeit geht im Wohnungsbau vielfach Nichts. Daher dürfen gesetzliche Vorgaben Förderung nicht ausschließen, wenn Klimaschutz dadurch wirtschaftlich wird. Bestehende Förderprogramme müssen für mehr Planungssicherheit verstetigt, marktgerecht weiterentwickelt und wo nötig ausgebaut werden. Der Wettbewerb zwischen den Energieversorgern muss gestärkt werden, damit Energieeinsparung am Ende auch zu sinkenden Kosten führt. Dem Klimaschutz dienende Korrekturen im Miet- und Steuerrecht müssen schnell vorgenommen werden. Klimaschutz ist Aufgabe der ganzen Gesellschaft.

    5. Soziale Stadt- und Quartiersentwicklung: Konsequent fortsetzen
    Aufgabe der sozialen Stadt- und Quartiersentwicklung ist es, dauerhaft zeitgemäße und attraktive Lebensbedingungen zu erhalten bzw. wieder zu schaffen. Insbesondere in problematischen Stadtteilen sollen durch Aufwertung der Wohnungen, des Umfeldes sowie der lokalen Infrastrukturen die Voraussetzungen für eine bessere soziale Durchmischung geschaffen werden. Der Stigmatisierung ganzer Stadtteile und ihrer Bewohner, der sich dann fortsetzenden sozialen Segregation und letztlich dem Zerfall der Stadtgesellschaft, soll entgegengewirkt werden.

    Die bestehenden Förderprogramme müssen verstetigt und bei Bedarf ausgeweitet werden. Großen Einfluss auf die Quartiersentwicklung hat die Gestaltung kommunaler Mietobergrenzen (§ 22 SGB II). Oft steht das kommunale Interesse an niedrigen Mieten einer besseren sozialen Durchmischung entgegen, da Transferleistungsempfänger Wohnungen innerhalb der Mietobergrenzen meist nur in sozial problematischen Stadtteilen finden. Schleswig-Holstein sollte die Chancen des § 22 a SGB II (Satzungsermächtigung) nutzen und gemeinsam mit Kommunen und der Wohnungswirtschaft eine Mustersatzung zur Ermittlung angemessener Unterkunftskosten entwickeln. Bei der Ermittlung der Mietobergrenzen sollte die Mustersatzung auch das Ziel einer nachhaltigen und sozial ausgeglichenen Stadt- und Quartiersentwicklung angemessen berücksichtigen. Ganz nebenbei wäre das auch ein Beitrag zum Klimaschutz.

    6. Raumordnung und Landesplanung neu ausrichten
    Die demografische Entwicklung ist in vollem Gange. Noch mehr als bisher wird es ein Nebeneinander schrumpfender und wachsender Regionen geben. Schon heute leiden viele Städte und Gemeinden unter sinkenden Einwohnerzahlen – mit negativen Folgen auch für die Finanzierbarkeit bzw. den Erhalt der lokalen Infrastrukturen. Von einer sinkenden Nachfrage ist auch die Wohnungswirtschaft betroffen. Investitionen in Wohnraum sind teuer, das eingesetzte Kapital ist langfristig gebunden. Deshalb haben Wohnungsunternehmen ein hohes Interesse an langfristig verlässlichen Planungsgrundlagen. Es ist schwer eine Investitionsentscheidung zur Modernisierung ganzer Quartiere zu treffen (heute zu fast neubaugleichen Kosten), wenn trotz entspannter Wohnungsmarktlage mit der Neuausweisung von Wohnungsbauflächen zu rechnen ist. Denn im Zweifel droht wachsender Leerstand im Wohnungsbestand. Die rund 1.100 schleswig-holsteinischen Gemeinden (davon 900 mit unter 2.000 Einwohnern) haben oft konkurrierende Interessen – so auch beim Wohnungsbau.

    Raumordnung und Landesplanung müssen sich stärker auf demografische Veränderungen einstellen, indem sie die künftige Entwicklung auf die Städte konzentrieren (starke Städte für starke Regionen). Im Interesse einer erfolgreichen Stadt- und Quartiersentwicklung sollten Kommunen und Wohnungswirtschaft vorrangig an der weiteren Aufwertung vorhandener Wohnungsbestände arbeiten (statt Neubauflächen ausweisen, vorhandene Potentiale nutzen). Ebenso sollten Städte und ihre Umlandgemeinden die regionale Wohnungsbautätigkeit besser abstimmen. Um die Bildung regionaler Schwerpunkte für die weitere Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung zu unterstützen, sollten zukunftsfähige Verwaltungsstrukturen geschaffen werden (Kreisgebietsreform, e-government). Zudem sollte die Verkehrsinfrastruktur zur besseren Vernetzung der regionalen Entwicklungsschwerpunkte wie auch zur überregionalen Anbindung ausgebaut werden. Im neuen Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein und mit der angestrebten Kommunalisierung der Regionalplanung wird dieser Gedanke im Grundsatz aufgegriffen. Allerdings sind viele Fragen zur konkreten Umsetzung noch nicht hinreichend beantwortet – insbesondere mit Blick auf die Regionalplanung. Bei widerstreitenden kommunalen Interessen droht Planungsstillstand. Eine übergeordnete und im Bedarfsfall handlungsfähige Landesplanung halten wir für unverzichtbar.