VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    STELLUNGNAHME ZU DEN ANTRÄGEN KOMMUNALEN WOHNUNGSBAU STÄRKEN (DR. 19/462) UND VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE SCHAFFUNG VON WOHNRAUM WEITER VERBESSERN (DRS. 19/478):

    AM 23. MÄRZ 2018 HAT DER VNW LANDESVERBAND SCHLESWIG-HOLSTEIN ZU DEN BEIDEN VORGENANNTEN ANTRÄGEN WIE FOLGT STELLUNG GENOMMEN:

    Unsere Mitgliedsunternehmen als langfristig orientierte Bestandshalter bewirtschaften 1/4 des Mietwohnungsbestandes in Schleswig-Holstein. Mit einer Durchschnittsmiete von rund 5 Euro stehen sie für bezahlbares Wohnen. In der letzten Dekade haben sie in Schleswig-Holstein über 3 Mrd. Euro in Instandhaltung, Modernisierung sowie in den Neubau tausender Wohnungen investiert. Zahlreiche Arbeitsplätze im regionalen Baugewerbe wurden gesichert und wichtige Beiträge zur Bewältigung des Klimawandels und der demografischen Entwicklung geleistet. Der VNW ist Unterzeichner des Klimapakts, der Offensive für bezahlbares Wohnen und des Flüchtlingspaktes. 

    ALLGEMEIN

    Wohnraum ist ein Wirtschafts- und Sozialgut, zu allererst aber unverzichtbarer Bestandteil unserer Infrastruktur. Ohne Wohnraum gäbe es keine Städte/Gemeinden. Ein nachfragegerechtes, qualitativ gutes und grundsätzlich bezahlbares Wohnraumangebot bestimmt auch über die Wettbewerbsfähigkeit als Wohn- und Wirtschaftsstandort. Im Interesse zukunftsfähiger Städte/Gemeinden und damit eines zukunftsfähigen Landes gehört der Themenkomplex Wohnen und Wohnungsbau dauerhaft auf die kommunal-, landes- und bundespolitische Agenda.  

    Die aktuell nicht immer zu deckende Wohnungsnachfrage ist nicht plötzlich entstanden. Und sie ist auch nicht das Resultat einer passiven, am Wohnungsbau uninteressierten Wohnungswirtschaft. Die Wohnungswirtschaft im VNW ist seit über 100 Jahren in der Region aktiv. Sie baut, bewirtschaftet und erhält - um langfristig zu bleiben. Ihrem Selbstverständnis folgend, verbindet sie das mit einer auf Bezahlbarkeit ausgerichteten Mietenpolitik. So liegt der landesweite Mietenschnitt der VNW-Unternehmen bei 5,41 €/m², während der allgemeine Landesschnitt ausweislich des Mietmonitor der IB.SH bei 7,01 €/m² liegt. 

    STELLUNGNAHME IM EINZELNEN   

    Mangel an wohnungsbaugeeigneten/bezahlbaren Grundstücken
    Hauptgrund für die kurzfristig nicht ausreichend zu bedienende Wohnungsnachfrage ist der Mangel an Grundstücken. Und in Folge dessen sehr hohe Preise für das noch Verfügbare. Auf nicht vorhandenen Grundstücken kann aber kein Wohnraum entstehen - auf sehr teuren kein bezahlbarer. 

    Unter den Vorzeichen der demografischen Entwicklung wurde das Thema Wohnungsbau im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung lange Jahre zu wenig beachtet. Im Ergebnis fehlen heute Flächen. Und selbst da, wo es einen grundsätzlichen (kommunal)politischen Willen gibt Flächen bereitzustellen, nimmt der Weg bis zum Baurecht nicht selten viele Jahre in Anspruch. Unter anderem, weil mit Wohnraum versorgte Bürger/innen und mit ihnen Teile der Kommunalpolitik auf die Bremse treten.   

    • Mit Wohnraum versorgte Bürger sind aus Sorge um das Ortsbild dagegen. Man will bleiben, wie man ist und blendet aus, dass die eigene Wohnung/das eigene Haus Produkt einer aktiven Ortsentwicklung in der Vergangenheit ist. 
    • Aus Sorge vor dem Zuzug wahlweise jüngerer, älterer, sozial schwacher Menschen und befürchteten Wohnfolgekosten: Kommen Junge, müssen bald Kindergärten und Schulen finanziert werden. Kommen Ältere und Menschen mit kleinem Einkommen belastet das vielleicht den Sozialhaushalt. 
    • Soll für mehr bezahlbares Wohnen gefördert gebaut werden, bewegt die Sorge vor sozialen Brennpunkten.  

    Konsequenter Weise wird der Neubau abgelehnt. Jeder solle dahingehen, wo er sich das Wohnen leisten kann. Was einschließt, dass ggf. auch die eigenen Bürger mit kleinen Ein-kommen und Renten ihre Heimat verlassen müssen. Einfach weil sie vor Ort nichts Adäquates finden. 

    Es ist daher dringend notwendig und sehr zu begrüßen, wenn das Land/die Landespolitik sich aktiv für die Lösung des Flächenproblems einsetzt:   

    • Über die Bereitstellung wohnungsbaugeeigneter Grundstücke des Landes/des Bundes. 
    • Eine Flächenvergabe nach Maßgabe des besten Konzepts – und nicht nach dem höchsten Preisgebot (die Lübecker Verbilligungsrichtlinie ist hier ein gangbarer/rechtlich 
      abgeprüfter Weg). 
    • Durch den direkten Dialog mit Bürgern/innen und der Kommunalpolitik, der aktiv darüber aufklärt, dass:
      - Städte/Gemeinden, die hinsichtlich des verfügbaren Wohnraumangebotes auf dem Status quo beharren, ihre Zukunftsfähigkeit aufs Spiel setzen
      - Wohnungsbau ein regionales Thema und wichtiges Feld interkommunaler Kooperation ist, dass auch eine aktive Begleitung durch das Land erfahren kann
      - es nicht die Wohnungswirtschaft ist, die um jeden Preis neue Wohnungen bauen will, um damit (vermeintlich) hohe Gewinne auf dem Boden von Städten/Gemeinden zu  machen. Sondern dass Menschen, gedeckt durch Artikel 11 Grundgesetz (Freizügigkeit) entscheiden, wo sie sich niederlassen. Die Menschen heute entscheiden sich oft aus denselben Gründen für eine bestimmte Stadt/Gemeinde, wie die, die bereits dort leben. Wenn dann das Wohnungsangebot die reale Nachfrage nicht deckt und Schieflagen drohen, ist es Aufgabe auch der Wohnungswirtschaft durch Neubau zur Bedarfsdeckung beizutragen. Wenn man sie denn lässt. 

    Beratung, Förderung und Unterstützung zur Gründung neuer und dem Erhalt bestehender kommunaler Wohnungsbaugesellschaften 
    1990 wurde die bis dahin geltende Wohnungsgemeinnützigkeit aus (vermeintlich) vorteilhaften finanzpolitischen Erwägungen abgeschafft. Die bis dahin nach den gesetzlichen Regeln der Gemeinnützigkeit agierenden Wohnungsunternehmen sind die Mitgliedsunternehmen des VNW. Kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften.  

    Auch ohne Gemeinnützigkeit spielen beide Rechtsformen bis heute eine aktive Rolle bei der Bereitstellung/Sicherung eines bedarfsgerechten, qualitativ guten, aber eben auch bezahlbaren Wohnraumangebotes. Mit diesem Anspruch wurden allein in der letzten Dekade rund 7.000 Wohnungen neu gebaut – zusätzlich zu den sehr erheblichen Investitionen in die Modernisierung und Instandhaltung des Bestandes. Auf das gleichwohl bestehende deutlich unterschiedliche Mietpreisgefüge (VNW versus Gesamtmarkt, vgl. Seite 1), sei noch einmal hingewiesen. Es ist zu begrüßen, wenn diese wohnungswirtschaftliche Realität bei allen wohnungsbaupolitischen Diskussionen gesehen wird.    

    Die derzeit vielerorts intensivere politische Auseinandersetzung mit dem Thema Wohnungsbau begrüßen wir ausdrücklich. Als wohnungswirtschaftlicher Prüfungsverband bietet der 1900 in Kiel gegründete VNW fachliche Unterstützung auch im Zusammenhang mit möglichen Neugründungen an. Das gilt für kommunale Wohnungsbaugesellschaften wie Wohnungsbaugenossenschaften gleichermaßen. Dazu gehören u.a. Machbarkeitsuntersuchungen, Gründungsberatungen, Planrechnungen, Wirtschaftlichkeits- und Organisationsprüfungen. Ziel dieser Beratungen ist es, tragfähige Konzepte zu entwickeln, die den langfristigen Bestand und Erhalt des ggf. entstehenden Wohnraums gewährleisten. Denn Wohnungsbau wie auch die dann notwendige langfristige Wohnungsbewirtschaftung sind teuer und erfordern fachliches Know-how. 

    Beispiele der verbandlichen Beratungstätigkeit sind u.a. die Gründung der Neue GeWoGe Pinneberg eG (bekannt als Pinneberger Modell), in gleicher Weise die Übernahme der kommunalen Wobau Flensburg durch den örtlichen Selbsthilfe-Bauverein eG (Flensburger Weg) oder als jüngeres Beispiel die Neugründung der Kommunale Wohnungsbaugesellschaft (KWG) für den Landkreis Harburg. 

    Finanzielle Unterstützung für Kommunen für vorbereitende planerische Maßnahmen, insbesondere zu neuen, innovativen und inklusiven Wohnkonzepten, Fachgutachten und Wettbewerben
    Wer Wohnungen baut und über viele Jahrzehnte bewirtschaftet, hat ein vitales/wirtschaftliches Interesse daran, dass das, was entsteht nachfragegerecht ist. Nur dann besteht Aussicht auf wiederholte und langfristige Vermietbarkeit (auch angesichts der weitgehend konstanten jahresdurchschnittlichen Fluktuations-/Mieterwechselquote von 10 bis 15 % - je nach Region). Und nur dann ist der wirtschaftliche Erhalt der Gebäude möglich. Qualität ist dazu eine Voraussetzung. 

    Im Zuge von Baugenehmigungsverfahren fordern Kommunen schon seit längerem und in wachsendem Umfang von potenziellen Bauherren zu verschiedensten Fragestellungen Fachgutachten und die Durchführung von Wettbewerben. Im Interesse der Qualität des Neubaus ist Wohnungswirtschaft nicht grundsätzlich dagegen. Fachgutachten und Wettbewerbe werden in der Praxis aber vom Bauherrn bezahlt – nicht von der Kommune. In der Praxis verteuert das den Wohnungsbau zusätzlich. Auch führen die Anforderungen zu einer deutlichen zeitlichen Ausdehnung von Bauprojekten. Angesichts des aktuellen Bedarf, insbesondere an bezahlbaren Wohnungen, ist das kontraproduktiv. Soweit das Land zumindest auf der Kostenseite für Entlastung und damit einen Beitrag für bezahlbares Wohnen sorgen will, ist dagegen nichts einzuwenden. Entscheidend wäre aber, entsprechende Mittel nur zweckgebunden zur Verfügung zu stellen. 

    Grenzen der wohnbaulichen Entwicklung - Anpassung des Landesentwicklungsplans 
    Gegen die angekündigte Neujustierung der Grenzen der wohnbaulichen Entwicklung des LEP 2010 ist vor dem Hintergrund des aktuellen Bedarfs nichts einzuwenden. Wir stimmen hier mit der Position des Gemeindetages überein, wonach es nicht darum gehen kann, Wohnungsbau am Ortsrand zu betreiben. Ziel muss es sein, neue Spielräume für eine zukunftsorientierte Innenentwicklung zu eröffnen. Brachliegende Flächen in den Ortskernen sollten für das Wohnen aktiviert werden. „Donut“-Dörfer ohne lebendige Ortsmitte haben schon heute keine Zukunft.     

    Wohnraumförderung des Landes
    Richtig ist auch die Forderung nach konsequenter Fortführung der Landeswohnraumförderung. Ganz aktuell zeigt sich die hohe Lenkungswirkung, die Wohnungspolitik mit einem marktgerechten Förderinstrumentarium erreichen kann. Im Rahmen der verfügbaren Fördermittel wird mietpreis-/ belegungsgebundener Wohnraum neu geschaffen. 

    Ganz wesentlich ist das ein Erfolg der im Vergleich zum freifinanzierten Wohnungsbau wieder deutlich wettbewerbsfähigeren Landesförderung - den zurückliegenden Programmanpassungen sei Dank. Dazu gehört insbesondere der 2017 erstmals gewährte Investitionszuschuss und dessen jetzt beschlossene Verstetigung bis zunächst 2021.  

    Allerdings steht diese Entscheidung für die Zeit ab 2020 noch unter dem Vorbehalt eines entsprechenden Haushaltsbeschlusses des Landtages. Um die aufwachsende Dynamik im geförderten Wohnungsbau nicht zu gefährden, ist es essenziell, hinsichtlich der mittelfristigen Förderkulisse für die umsetzenden Wohnungsmarktakteure sehr bald Planungssicherheit zu schaffen.

    Unterschrieben von Andreas Breitner, VNW-Verbandsdirektor und Marcel Sonntag, Vorsitzender VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.