VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Am 17. September 2015 hat der VNW Landesverband Schleswig-Holstein zur Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein (MpVO) wie folgt Stellung genommen:

    Unsere Mitgliedsunternehmen als langfristig orientierte Bestandshalter bewirtschaften 1/4 des Mietwohnungsbestandes in Schleswig-Holstein. Mit einer Durchschnittsmiete von 5 Euro netto-kalt stehen sie für bezahlbares Wohnen. Im Interesse eines attraktiven und zeitgemäßen Wohnungsangebotes haben sie in Schleswig-Holstein in der letzten Dekade über 3 Mrd. Euro in Instandhaltung und Modernisierung sowie in den Neubau tausender Wohnungen investiert. Zahlreiche Arbeitsplätze im regionalen Baugewerbe und Handwerk wurden so gesichert und wichtige Beiträge zur Bewältigung des Klimawandels und der demografischen Entwicklung geleistet. Der VNW ist Unterzeichner des Klimapakts, des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und des Flüchtlingspaktes.

    Grundsätzliche Bewertung
    Abgesehen von den nordfriesischen Inseln sehen wir keinen Anlass für eine MpVO in Schleswig-Holstein. Gleichwohl können wir mit Blick auf einzelne Mietpreishochburgen den dahinter stehenden Wunsch verstehen. Allerdings sind Mietpreishochburgen das Resultat hoher Nachfrage und eines längerfristig nicht nachziehenden adäquaten Angebotes. Der Zustrom zigtausender Flüchtlinge verschärft das Problem jetzt zusätzlich. Laut Verordnungsbegründung ist die Mietbremse bei Marktversagen gerechtfertigt. Soweit davon überhaupt gesprochen werden kann, sind die Gründe nicht bei der Wohnungswirtschaft zu suchen.

    Die Mietbremse ist das falsche Signal an Mieter wie Vermieter. Bei Mietern mit geringen und mittleren Einkommen werden Erwartungen geweckt, die das Instrument nicht erfüllen kann. Profitieren werden einkommensstarke Mieter. Teurer Wohnraum wird nicht billiger und der bedarfsgerechte Angebotsausbau wird nicht unterstützt. Hier hätten Kommunen wichtige Gestaltungsmöglichkeiten, die sie aber kaum nutzen. Im Gegenteil (vgl. nächster Abs.). Aus Vermietersicht leitet die Mietbremse einen Paradigmenwechsel ein. Die bisher geltende Vertragsfreiheit wird beschränkt. Bei Neuvermietung sollten Eigentümer sich aber grundsätzlich marktgerecht verhalten können/müssen. Naturgemäß birgt das Risiken für Mieter wie Vermieter. Bekanntermaßen ist das Mietenniveau etlicher schleswig-holsteinischer Kommunen über viele Jahre eher gesunken (u.a. Kiel). Die Politik hat das nicht beschäftigt.

    Kritisch sehen wir insbesondere die Gewichtung des kommunalen Votums (3 Punkte). Ab einer Gesamtpunktzahl von 13 erfolgt die Aufnahme in die MpVO. Wir erleben, dass Kommunalpolitiker aus populistischen Erwägungen für die Aufnahme in die MpVO plädieren. Das ist daran erkennbar, dass es sich hierbei oft um Kommunen handelt, die durch eigenes Handeln die Schaffung eines nachfragegerechten Wohnangebotes behindern (Umwidmungen von Wohnbauflächen in Weideland, extrem lange Baugenehmigungsverfahren, zusätzliche/kostentreibende Bauauflagen wie z.B. erhöhte Stellplatzschlüssel, Wettbewerbe, Gestaltungsauflagen, Klimaschutzvorgaben oder die Abwälzung kommunaler Infrastrukturkosten). 

    Begründung
    Im Regelfall haben deutliche Mietsteigerungen substanzielle Gründe. Ein Grund sind größere Nachfrageveränderungen, u.a. ausgelöst durch die demografische Entwicklung. Das wachsende Interesse am urbanen Wohnen mit guter Infrastrukturanbindung stößt auf ein endliches Angebot. Ein deutlicher und nachhaltiger Anstieg des Mietniveaus tritt aber erst ein, wenn die Angebotsausweitung behindert wird.

    Ein weiterer Grund für steigende Mieten sind Kostensteigerungen, auf die die Wohnungswirtschaft sehr begrenzten oder keinen Einfluss hat. So sind die Kosten für Verwaltung/Instandhaltung in der letzten Dekade gestiegen (+30%). Infolge anspruchsvoller ordnungsrechtlicher Auflagen gilt Gleiches für die Neubau- bzw. Modernisierungskosten (+45% seit 2000). Die notwendige Folge sind höhere Nettomieten zur Refinanzierung. Ein von Vermieterseite zu verantwortendes Marktversagen ist hier nicht erkennbar.

    Ziel der Mietbremse ist es, Mieter bei Vertragsabschlüssen vor überzogenen Forderungen zu schützen. Angesichts der lokal veränderten/steigenden Nachfrage ist die Schaffung guter Investitionsbedingungen für den Neubau das gebotene Mittel, um Versorgungsengpässen zu begegnen. Hier stehen nicht zuletzt auch die Kommunen in der Verantwortung.

    Die Mietbremse bringt steigende Anforderungen an die Vergleichsmietenermittlung mit sich. In der Folge wächst die Rechtsunsicherheit für Mieter wie Vermieter. Soweit überhaupt vorhanden wird der Erstellungsaufwand künftiger Mietspiegel steigen und damit auch die Kosten für die betreffenden Kommunen.

    Die Mietbremse differenziert in der Regel nicht innerhalb lokaler Wohnungsmärkte. Tatsache ist, dass die Beliebtheit einer Wohnlage (Zentralität, Umfeld, Infrastruktur etc.) großen Einfluss auf die akzeptierten Wohnkosten hat. Umgekehrt gilt das für weniger gefragte Lagen ebenso. Die Mietbremse birgt die Gefahr, dass einzelne Lagen, die infolge sehr hoher Nachfrage zuletzt deutliche Preissteigerungen verzeichnet haben, als tonangebend für den Gesamtmarkt missverstanden werden.  

    Fazit
    Wir lehnen die Mietbremse als das falsche Signal an die bauwillige Wohnungswirtschaft ab. Sie ist in der Sache wirkungslos, weckt so nicht erfüllbare Erwartungen und erhöht die Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter. Zudem entlässt die Mietbremse vordergründig Kommunen aus ihrer Verantwortung, einen bedarfsgerechten Wohnungsbau und damit ein ausgeglichenes Angebot zumindest nicht zu behindern.

    Unterschrieben von Andreas Breitner, VNW Verbandsdirektor, und Raimund Dankowski, Vorsitzender VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.