VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Presse // Positionen

    13. Januar 2016: Gesetz zur Absenkung von Standards im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylsuchenden (§ 85a LBO)

    Am 13. Januar 2016 hat der VNW Landesverband Schleswig-Holstein zum "Gesetz zur Absenkung von Standards im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylsuchenden (§ 85a LBO)" wie folgt Stellung genommen:

    Unsere Mitgliedsunternehmen als langfristig orientierte Bestandshalter bewirtschaften 1/4 des Mietwohnungsbestandes in Schleswig-Holstein. Mit einer Durchschnittsmiete von 5 Euro stehen sie für bezahlbares Wohnen. In der letzten Dekade haben sie in Schleswig-Holstein über 3 Mrd. Euro in Instandhaltung, Modernisierung sowie in den Neubau tausender Wohnungen investiert. Zahlreiche Arbeitsplätze im regionalen Baugewerbe wurden gesichert und wichtige Beiträge zur Bewältigung des Klimawandels und der demografischen Entwicklung geleistet. Der VNW ist Unterzeichner des Klimapakts, des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und des Flüchtlingspaktes.

    Bewertung des Gesetzentwurfs

    • Angesichts des absehbar deutlich steigenden Wohnungsbedarfs sind Verfahrensbeschleunigungen auf dem Weg zur Baugenehmigung sinnvoll. Die Verkürzung der Fristen nach §§ 67/68 LBO auf zwei Wochen nach gemeindlichem Einvernehmen und vollständiger Bauvorlagen ist zu begrüßen.

      Zu beantworten bleibt noch die Frage, wie mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Baunebenrechts umzugehen ist. In diesem Zusammenhang müssen Bauherren vielfach die Einhaltung durch separate Fachgutachten belegen, was zeitintensiv und teuer ist.
    • Wir begrüßen, dass das Land seine Regelungskompetenzen für die teilweise Beschränkung baulicher Standardsetzungen nutzen will. In den beschriebenen Maßnahmen sehen wir ein Angebot, das in der Sache aber kaum zielführend ist (nachhaltige Kostensenkung/beschleunigtes Bauen). Wohnungsbauinvestitionen sind kostenträchtig und nur bei langfristig angemessener Vermietung wirtschaftlich. Voraussetzung ist ein dauerhaft wettbewerbsfähiges Wohnungsangebot.

      Die Reduzierung der Deckenhöhe in Aufenthaltsräumen auf 2,30 bzw. 2,20 im Lichten schafft eine Kubatur, die bereits den heutigen Nutzeranforderungen nicht entspricht.

      Gerade in Mehrfamilienhäusern sind ausreichende Abstellflächen für ein funktionierendes Zusammenleben in der Hausgemeinschaft von Bedeutung. Die reine Wohnfläche ist meist geringer als etwa in Ein-/Zweifamilienhäusern. Bei einem unzureichenden Abstellflächenangebot werden Treppenhäuser und andere Gemeinschaftsflächen eher dafür zweckentfremdet, was u.a. gegen Verkehrssicherungspflichten verstößt (Fluchtwege/Brandschutz). 

      Bis Ende 2019 soll der Nachweis von 0,5 bzw. 0,75 Stellplätzen pro Wohnung für KFZ bzw. Fahrräder ausreichend sein. Darin kann im Einzelfall eine echte Kostenerleichterung liegen. Der Gesetzentwurf definiert aber auch diese Abweichungen als „zulässig“. Insofern kommt es auf die praktische Umsetzung vor Ort und damit kommunales Handeln im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens an. Bisher stellen Kommunen für Wohnungsneubauten teils deutlich höhere Stellplatzanforderungen.

      Grundsätzlich hilft die barrierefreie Erreichbarkeit von Stellplätzen, Garagen und Wohnungen bei der nachhaltigen Vermietung. Im Einzelfall kann aber der Verzicht auf die barrierefreie Erreichbarkeit  geboten sein (insgesamt oder in Teilen). Etwa dann, wenn die Gesamtinvestition zur Disposition steht, weil der bauliche und damit Kostenaufwand wirtschaftlich nicht vernünftig abzubilden ist.
    • Die Regelungen des § 85 a LBO sollen u.a. für Wohngebäude bis einschließlich Gebäudeklasse 4 gelten, soweit min. 20% der Wohnungen der Unterbringung von Flüchtlingen/Asylbewerbern dienen.

      In einem sozial gut durchmischten Wohnen in stabilen Nachbarschaften sehen auch wir ein geeignetes Mittel zur Förderung von Integration. Die Mindestanforderung von 20% ist zu hoch, wenn überforderte Nachbarschaften von vornherein vermieden werden sollen. Wohngebäude mit problembeladenen Nachbarschaften sind regelmäßig durch eine erhöhte Fluktuation, ein geringes Mietniveau und deutlich mehr Verwaltungs-, Betreuungs- und Instandsetzungsaufwand gekennzeichnet. De facto tragen allein die Wohnungseigentümer das langfristige Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko. In der Höhe der Mindestanforderung sehen wir ein echtes Investitionshemmnis.

      Die Landesregierung will deutlich mehr Neubau. Sie zielt auf die Ausweitung des Wohnungsangebotes. Auch unter Integrationsgesichtspunkten ist das richtig. Um die Erreichbarkeit des Ziels wahrscheinlicher zu machen, sollte gemeinsam mit dem Investor die für das Objekt und die Nachbarschaft im Einzelfall verträgliche Quote vereinbart werden.
    • Im Interesse von Rechtssicherheit notwendig und richtig ist, dass die vorstehenden Regelungen auch dann Bestand haben, wenn der Anteil der durch Flüchtlinge/Asylbewerber belegten Wohnungen nach Auslaufen der Sonderregelung (31.12.2019) unter die vereinbarte Quote sinkt.
    • Im Begleittext zum Gesetzentwurf wird mit Blick auf das seit einem Jahr geltende Denkmalschutzgesetz erklärt, das Änderungen dort nicht erforderlich sind. In der Praxis erleben wir das neue DschG aber als Investitionsverhinderungsgesetz. Anhängige Bauvorhaben müssen auf unbestimmte Zeit vertagt werden, weil Behörden nun qua ipsa lege wirtschaftlich nicht marktgerecht zu sanierende und deshalb abgängige Bestände der Nachkriegszeit unter Schutz stellen. Zugleich ist damit die weitere Entwicklung eines Gebietes mit baulichen und sozialen Problemlagen blockiert. Bereits erzielte Erfolge werden in Frage gestellt. In langen, schwierigen Prozessen muss nun nach Lösungen gesucht werden.

    Fazit
    Mit dem § 85 a LBO und dem Programm Erleichtertes Bauen zielt das Land auf eine Sonderkonjunktur im Wohnungsbau. 20.000 Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen sollen binnen 5 Jahren entstehen. Vor dem Hintergrund des starken Flüchtlingszustroms soll der absehbaren Angebotsverknappung entgegenwirkt werden. Gleichzeitig ist das breitere Angebot Voraussetzung für ein gut durchmischtes und damit integrationsförderndes Zusammenleben. „Wenn Integration gelingen soll, brauchen wir Wohnraum, … Kita- und Ausbildungsplätze, die für alle bereit stehen …,“ betont auch Finanzministerin Heinold.

    805 Mio. Euro plant das Land im laufenden Jahr an Flüchtlingsausgaben. Darunter für den Wohnungsbau aber gerade 12 Mio. Euro an Zinszuschüssen für das Darlehensprogramm Erleichtertes Bauen. Dieses Geld kommt vom Bund (Anteil SH aus aufgestockter Kompensationszahlung Wohnraumförderung).

    Ein zielführendes Wohnungsbaukonjunkturprogramm mit Signalwirkung fehlt. Es geht darum, schnell die benötigten zusätzlichen Wohnungsbaukapazitäten bereitzustellen. Die Vorhandenen sind weitgehend gebunden. Dazu müssten auch Baukostenzuschüsse für die Investoren möglich sein, die steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nicht nutzen können. Das wäre gut angelegtes Geld für die Zukunft des Landes. Das Finanzministerium würde von einem höheren Steuer- und Abgabenaufkommen profitieren.

    Die Voraussetzungen wären vorhanden. Das Land verzeichnet in den letzten Jahren deutlich steigende Steuereinnahmen. Ein anhaltender Trend Dank binnenkonjunkturell getragener guter Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung. Die Einnahmen aus Umsatz-, Lohn- und Einkommensteuern steigen. Ebenso wie die aus der auf 6,5% erhöhten Grunderwerbsteuer, die ausgerechnet den Wohnungsbau belastet. Allein hier freut sich das Land über 254 Mio. Euro (37 Mio. Euro Mehreinnahmen im Vorjahresvergleich).

    Unterschrieben von Andreas Breitner, VNW-Verbandsdirektor und Raimund Dankowski, Vorsitzender VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.