VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Presse // Positionen

    11. Dezember 2015: FörderRL Sonderprogramm "Erleichtertes Bauen"

    Am 11. Dezember 2015 hat der VNW Landesverband Schleswig-Holstein zum Sonderprogramm "erleichtertes bauen" wie folgt Stellung genommen:

    Unsere Mitgliedsunternehmen als langfristig orientierte Bestandshalter bewirtschaften 1/4 des Mietwohnungsbestandes in Schleswig-Holstein. Mit einer Durchschnittsmiete von 5 Euro stehen sie für bezahlbares Wohnen. In der letzten Dekade haben sie in Schleswig-Holstein über 3 Mrd. Euro in Instandhaltung, Modernisierung sowie in den Neubau tausender Wohnungen investiert. Zahlreiche Arbeitsplätze im regionalen Baugewerbe wurden gesichert und wichtige Beiträge zur Bewältigung des Klimawandels und der demografischen Entwicklung geleistet. Der VNW ist Unterzeichner des Klimapakts, des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und des Flüchtlingspaktes.


    Grundsätzliche Bewertung

    • Wir bezweifeln, dass mit dem vorliegenden Sonderprogramm die richtigen Impulse gesetzt werden. 

    • Das Fehlen einer Zuschusskomponente schließt tendenziell Wohnungsunternehmen aus, die kontinuierlich hohe Investitionsprogramme stemmen.

    • Ein Musterkatalog förderfähiger/standardisierter Gebäudetypen ist im Aufbau, die Bewertung schwierig.

    • Es sollte weiterreichende grundsätzliche Erleichterungen für den Wohnungsbau geben, um zeit-/kostenträchtigen bürokratischen Aufwand für Ausnahmeanträge/Einzelfallprüfungen zu vermeiden. Für die spätere Ertüchtigung der Gebäude auf den allgemein üblichen Standard muss verbindliche Klarheit zur Förderung herrschen (Verfügbarkeit/Konditionen). Die geförderte Schaffung üblicher Standards darf keine zusätzlichen Zweckbindungen zur Folge haben.

    • Ein kommunales Verfügungsrecht für min. 20% der geförderten Wohnungen sehen wir kritisch. 

    • Fördermieten müssen grundsätzlich anerkannt werden.

    Im Einzelnen

    • Wir begrüßen, dass die Landesregierung auf den vorhandenen, absehbar steigenden Bedarf an gutem, leistbarem Wohnraum mit der Bereitstellung zusätzlicher Fördermittel reagiert. Nach dem was uns an Programminformationen vorliegt, bezweifeln wir, dass damit der nötige Neubau in nennenswerter Größenordnung realisiert werden kann. Ziel des Sonderprogramms ist es, guten und kostengünstigen Wohnungsbau in hohen Stückzahlen durch Erleichterungen zu ermöglichen. Worin die Erleichterungen liegen, bleibt weitgehend unklar.

    • Das Sonderprogramm setzt auf den geltenden (grundsätzlich akzeptablen) Konditionen der Wohnraumförderung auf. Es werden aber ausschließlich verbilligte Baudarlehen gewährt. Leider schließt das Fehlen einer Zuschusskomponente Wohnungsunternehmen aus, die kontinuierlich hohe Investitionsprogramme stemmen und deshalb eine unterdurchschnittliche Eigenkapitalquote aufweisen. Ohne Zuschusskomponente senken zusätzliche Investitionen die Eigenkapitalquote weiter, mit Folgen für das Gesamtrating und die Bonität (steigende Finanzierungskosten). In der aktuellen Situation unverzichtbare fachkundige Investoren fallen dadurch weg.

    • Unter anderem wegen vielfältiger kommunaler Anforderungen erfordert jeder Wohnungsbau in der Regel eine individuelle, kostenintensive Planung. Aus dem Markterkundungsverfahren des MIB sollte deshalb ein Musterkatalog förderfähiger Gebäudetypen entstehen, die kurzfristig und in hoher Stückzahl realisiert werden können (standardisierter Wohnungsbau). Das bisher Eingereichte, oft noch Nachzubessernde, dient der ersten Orientierung. Einen aktualisierten Sachstand soll es Anfang 2016 geben. Erst dann ist eine eingehendere Prüfung durch Investoren sinnvoll.

      Grundsätzlich muss der Musterkatalog offen sein für alle geeigneten baulichen Lösungen, auch wenn sie bisher nicht Gegenstand des Markterkundungsverfahrens waren (aufwachsendes System). Anderenfalls würde die Entwickelung weiterer Standardlösungen gehemmt.

    • Im Interesse eines schnellen/kostensparenden Wohnungsbaus sind Abweichungen von den üblichen Standards vorgesehen. Im Wesentlichen soll auf Balkone/Aufzüge verzichtet werden können. Die Einhaltung u.a. aktueller energetischer Standards bleibt Fördervoraussetzung, obwohl die anstehende EnEV 2016 Kostensteigerungen gerade im Geschosswohnungsbau auslöst. Ausnahmen müssen beantragt werden, was zu Lasten eines zügigen Bewilligungsverfahrens geht. Bei vorhandenen Wärmenetzen ist ein Anschlusszwang Förderbedingung. Ggf. sinnvollere Alternativen werden ausgeschlossen.

      Was jetzt schnell gebaut werden soll, muss für eine langfristige Vermietbarkeit später auf den allgemein herrschenden Standard ertüchtigt werden können. Zur Verfügbarkeit und den Konditionen der erforderlichen Mittel muss verbindliche Klarheit herrschen. Die nachträgliche Schaffung des Regelstandards der Wohnraumförderung, darf keine zusätzlichen Zweckbindungen nach sich ziehen. 

    • Kommunen sollen über min. 20% der geförderten Wohnungen u.a. durch Benennungsrechte für min. 5 Jahre verfügen können. Trotz zeitlicher Beschränkung sehen wir das kritisch. Unsere Mitglieder schaffen guten/leistbaren Wohnraum für alle zur Zielgruppe der Förderung gehörenden Haushalte. Die konkrete Wohnungsbelegung liegt in der Zuständigkeit des Eigentümers, der auch im Interesse stabiler Nachbarschaften/Quartiere entscheidet. Das muss so bleiben, wenn es ein gesellschaftliches Interesse an sozial durchmischten Wohnquartieren gibt. Bei Benennungsrechten entscheiden Kommunen ohne Kenntnis des Nachbarschaftsgefüges. Die damit gesammelten Erfahrungen sind „durchwachsen“. Die resultierenden Nachbarschaftskonflikte sind allein durch den Eigentümer zu lösen. Er trägt das langfristige Risiko. Kommunale Zugriffsrechte werden zu Lasten der Akzeptanz des Sonderprogramms gehen. 

    • Dazu gehört auch, dass Kommunen im Fall der Wohnkostenübernahme für wohnberechtigte Haushalte (AsylbLG, SGB II und XII) oft nicht die Fördermiete, sondern lediglich die geringeren Kosten der Unterkunft übernehmen (i.d.R. mit pauschalen Ansätzen für Betriebs-/Heizkosten). Das führt zu erheblichen Unsicherheiten für den Investor, weil dann die notwendige Wirtschaftlichkeit grundsätzlich in Frage ist. Zu lösen wäre dies Problem durch eine verbindliche Anerkennung der Fördermieten durch die Kommunen im Rahmen der für die Förderung ohnehin obligatorischen Bedarfseinschätzung. 

    Fazit
    Das Land will mit dem Sonderprogramm auf eine besondere Situation reagieren, was zu begrüßen ist. Nach uns vorliegenden Informationen haben wir Zweifel, dass davon ein ausreichender Impuls für den benötigten zusätzlichen Wohnungsbau ausgeht. Zielführende Korrekturen sollten schnell erfolgen.

    Dann kommt es auf eine zügige/effiziente Programmumsetzung an - beginnend im Förderantragsverfahren (angekündigt ist ein Erlass, den wir noch nicht bewerten können). Zügig muss es auch bei der Schaffung baurechtlicher Voraussetzungen durch die Kommunen gehen. Ebenso von großer Bedeutung ist die Verfügbarkeit geeigneter wie bezahlbarer Grundstücke. Bund, Land und Kommunen sind gefragt. Und schließlich muss Klarheit über die Kapazitäten der Bauwirtschaft in Schleswig-Holstein geschaffen werden.

    Unterschrieben von Andreas Breitner, VNW-Verbandsdirektor und Raimund Dankowski, Vorsitzender VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.