VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Positionspapier 2017 des VNW Landesverbandes Hamburg e.V.

Inhalt

Einführung

I. Bezahlbares Bauen und Wohnen

II. Energiekonzept für Hamburg

III. Stärkung der Kooperation mit der FHH bei der Schaffung von Baurecht und Weiterentwicklung der Förderung

Anlage "Bündnis für das Wohnen in Hamburg"

Einführung

Positionen des VNW Landesverbandes Hamburg e.V. 2017

Der VNW Landesverband Hamburg ist mit seinen Mitgliedsunternehmen ein wichtiger Partner im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ (vgl. S. 8ff.). Darin wurde u. a. vereinbart, Baugenehmigungen für 10.000 Wohnungen im Jahr zu erteilen und davon 3.000 geförderte Wohnungen zu bewilligen. Dieses Ziel ist auch im „Vertrag für Hamburg“ mit den Bezirken festgelegt.

Die Geschäftsmodelle der VNW-Mitgliedsunternehmen sind in allen Bereichen auf Nachhaltigkeit angelegt. Im Mittelpunkt des Handelns stehen die Interessen der Mitglieder und Mieter. Dauerhaft bezahlbares Wohnen für unterschiedliche Einkommensgruppen ist für sie ebenso relevant wie Energie- und Mobilitätskonzepte, Quartiersentwicklung, Nachbarschaftsförderung und Integration. Die VNW-Mitgliedsunternehmen setzen sich mit sehr langer Tradition auf Grundlage ihrer gesellschaftlichen Verantwortung für eine menschenwürdige und integrationsfördernde Unterbringung aller Menschen unterschiedlicher Herkunft, Nationalität, Bildung und Religion ein.

Hamburg ist eine wachsende Stadt und attraktiv als Arbeits- und Wohnort. Die Einwohnerzahl wird bis zum Jahr 2030 auf ca. 2 Millionen wachsen. Ziel ist die Schaffung und Stärkung von lebenswerten Quartieren für alle Generationen mit guter Verkehrsanbindung, Bildung, sozialer Infrastruktur, umfangreichen Freizeitangeboten und einem attraktiven Umfeld. Dazu sind Kooperationen, Bürgerengagement, Unterstützung der Wohnungs- und Sozialpolitik sowie angemessene Förderprogramme erforderlich.

Die Mitgliedsunternehmen im VNW Landesverband Hamburg bewirtschaften zusammen 290.000 Wohnungen und geben über einer halben Million Menschen in Hamburg ein Zuhause. Sie investieren jedes Jahr rund 800 bis 900 Millionen Euro in ihre Bestände und leisten damit einen entscheidenden Beitrag zur Stadtentwicklung durch Neubau, Sanierung, Nachbarschaftsförderung und Schaffung lebenswerter Wohnquartiere für alle Generationen. Unsere Mitgliedsunternehmen sind verlässliche, kompetente und seriöse Partner, die sich konstruktiv für die Belange der Wohnungswirtschaft, der Mieterhaushalte und der Stadt einsetzen sowie aktiv daran mitwirken.

Der Vorstand des VNW Landesverbandes Hamburg vertritt in Gesprächen und Verhandlungen mit den Bündnispartnern und Behörden die Interessen seiner Mitglieder.

Die aktuellen Arbeitsschwerpunkte werden themenbezogen in den nachfolgenden Positionen dokumentiert und laufend fortgeschrieben.

I. Bezahlbares Bauen und Wohnen

  1. Die Schaffung bezahlbaren, preiswerten Wohnraums wird durch die erheblichen Bau- und Grundstückskostensteigerungen gefährdet. Über allgemeine Preissteigerungen hinaus führen vor allem gestiegene Qualitätsansprüche, ordnungsrechtliche Anforderungen, die EnEV sowie eine Vielzahl von kostenintensiven kommunalen Auflagen zu deutlich erhöhten Baukosten und damit höheren Kosten des Wohnens.
  2. Die Behörde für Umwelt und Energie hat 2016 mittels einer Begutachtung versucht, den Nachweis zu führen, dass energetische Sanierungen keinen messbaren Einfluss auf das Steigen der Baukosten haben. Diesen Versuch betrachten wir als gescheitert. Jede zusätzliche Dämmung, jede Sanierungsmaßnahme löst zusätzliche Baukosten aus. Dies belegen alle fachlich hierzu durchgeführten Untersuchungen, zuletzt das Gutachten von VNW, BFW Nord und IVD Nord durch das Forschungsinstitut InWIS.
  3. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE), Kiel, hat die ursächlichen Kostentreiber in ihrem Bauforschungsbericht Nr. 67 „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ vom 8. April 2015 identifiziert. Außerdem enthält der veröffentlichte Endbericht der Baukostensenkungskommission des “Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“ des Bundesbauministeriums vom November 2015 viele konstruktive Lösungsansätze, um die Baukosten zu senken.
  4. Zusätzlich untersucht die ARGE im Auftrag der BSW Kostentreiber beim Bauen in Hamburg. Die Ergebnisse der Studie werden im April 2017 präsentiert. Der VNW Landesverband Hamburg wird sich intensiv mit den Ergebnissen befassen und sich für eine Reduzierung und Begrenzung der kostentreibenden Faktoren aktiv einsetzen.
  5. Der VNW Landesverband Hamburg setzt sich für eine transparente Darstellung der Auswirkungen planerischer und ordnungsrechtlicher Entscheidungen auf die Baukosten und damit auf das Mietpreisniveau ein. Durch ein abgestimmtes Verfahren zur Kostenfolgeabschätzung für Gesetze, Verordnungen und Normen sollen bei Entscheidungsvorlagen in B-Plan-Verfahren, Vorlagen für die Senatskommission für Wohnungswesen und Stadtentwicklung sowie Vorlagen für die bezirklichen Entscheidungsgremien bereits im Vorwege jeweils die Auswirkungen auf die Kosten des Wohnens identifiziert und dokumentiert werden. § 11 der GO des Senats soll dazu entsprechend ergänzt werden.
  6. Zur Unterstützung der Ermittlung dieser finanziellen Auswirkungen bringt der VNW ein „VoFi-Rechenmodell“ zur Kostenfolgeabschätzung in die AG „Bezahlbares Wohnen“ im Bündnis ein.
  7. Die Regierungsfraktionen haben Mitte 2016 den sogenannten „Effizienzwohnungsbau“ beschlossen, durch den eine Baukostensenkung von bis zu 40 Prozent erzielt und eine Nettokaltmiete (Anfangsmiete) von 8 €/m² erreicht werden soll. Diese Bezeichnungen führen in die Irre, da „effizient“ auch in höheren Preissegmenten gebaut wird. Wenn es möglich ist, mit den jeweils aktuellen Rahmenbedingungen langfristig bezahlbare Mieten anzubieten, wirken wir an diesem teils experimentellen Wohnungsbau aktiv mit. Schon in den vergangenen Jahren waren es überwiegend unsere Mitgliedsunternehmen, die auf eigene Initiative im freifinanzierten Wohnungsneubau dieses Segment vergleichsweise günstiger Mieten bereits bedient haben.
  8. Durch serielles Bauen können Baukosten reduziert werden. Der VNW Landesverband Hamburg fordert dafür Typengenehmigungen und Workshop-Verfahren zur beschleunigten Baurechtschaffung ein.
  9. Um im Sinne einer kooperativen Stadtplanung mitwirken zu können, müssen Investoren frühzeitig, bereits bei der Masterplanerstellung, beteiligt werden. Dort, wo die Mitgliedsunternehmen die Bereitschaft zu sehr großen Investitionsanteilen mitbringen, wird ein passendes Format, wie z.B. die Einrichtung einer Lenkungsgruppe bzw. Entwicklungsgesellschaft, empfohlen.

II. Energiekonzept für Hamburg

  1. Die Mitgliedsunternehmen im VNW Landesverband Hamburg bekennen sich zu den globalen, europäischen und nationalen Klimaschutzzielen sowie den vom Senat in seinem „Masterplan Klimaschutz“ für Hamburg formulierten Zielen. Die Reduzierung der CO2-Emissionen und die Begrenzung der Heizkosten sind dabei für sie gleichgewichtig.
  2. Im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ verpflichten sie sich zur Erreichung bestimmter Energieverbrauchs- und CO2-Werte als Beitrag der Wohnungswirtschaft zum Erfolg der Energiewende. In der „VNW-Energiewende für Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit“ und dem VNW-Projekt „BETA Nord“ (BetriebsEffizienz Technischer Anlagen)“ leisten sie aktiv Beiträge zur Energieeinsparung und für mehr Energieeffizienz. Zudem tragen sie zu einer umweltverträglichen Mobilität (ÖPNV, Elektromobilität, Carsharing) bei.
  3. Höchste Priorität genießt die Gewährleistung eines Gleichgewichtes aus Sicherheit, Bezahlbarkeit und Klimafreundlichkeit der Energieversorgung in Hamburg. Warmes Wohnen muss auch in Zukunft für alle Einkommensgruppen bezahlbar sein!
  4. Investitionen in die ökologische Energiewende müssen wirksam, wirtschaftlich und sozial verträglich sein sowie die Leistungsfähigkeit der Betroffenen berücksichtigen.
  5. Voraussetzung für die ökonomisch, ökologisch und technologisch sinnvolle Erreichung dieser Ziele ist ein integriertes Wärmeversorgungskonzept für Hamburg. Dieses muss unter Berücksichtigung der vorhandenen Netzstrukturen festlegen, welche Stadtteile/Quartiere zentral oder dezentral mit Wärme versorgt werden sollen und inwieweit lokal verfügbare regenerative Energien mittel- und langfristig nutzbar sind.
  6. Bei der Fernwärme sind wir darauf angewiesen, dass der Primärenergiefaktor so gut ist, dass wir für Neubauten ab 2016 keine zusätzlichen Maßnahmen am Objekt benötigen. Für Nahwärmekonzepte soll künftig ein quartiersbezogener Pri-märenergiefaktor ermittelt werden.
  7. Die Weiterentwicklung einer noch CO2-ärmeren Fernwärmeerzeugung, z. B. durch die Integration erneuerbarer Energien, sollte gefördert werden. Das wachsende Potenzial dezentraler Strom- und Wärmeerzeugungsanlagen (BHKWs) ist durch intelligente Vernetzung für eine sichere Grundlastversorgung zu erschließen. Eine sektorübergreifende Nutzung (Mobilität) und Speicherung ist auszubauen und zu fördern.
  8. Innovativen und kreativen Lösungen sollte technologieoffen der Vorzug vor Anschluss- und Benutzungszwängen gegeben werden. Durch Steuerungsfunktionen können Anreizförderung gewährleistet und energetische Zielvorgaben erfüllt werden.
  9. Mit Blick auf das sich weiter verschärfende Problem der „Warmmietenneutralität“ müssen alternative Lösungswege angedacht werden, um eine weitere Verschärfung der EnEV zu vermeiden. Ansatzpunkt ist hier der im „Bündnis für das Wohnen“ vereinbarte „Quartiersansatz“. Dabei geht es darum, im Rahmen ganzheitlicher Quartiersansätze die Auswirkungen von Neubau, Modernisierungsmaßnahmen und innovativen Wärmeversorgungskonzepten im Quartierskontext zu betrachten, statt einseitig nur kostenintensive Maßnahmen am Gebäude zu fokussieren. Weiterhin gilt es, quartiersbezogen für die CO2-Emissionen und den Endenergieverbrauch „Flottenverbräuche“ auf Quartiersebene abzubilden. Damit in Verbindung steht die Ableitung eines Bonus- und Malus-Systems zur Aussteuerung ggf. auftretender Abweichungen vereinbarter „Flottenverbräuche“ in Bezug auf die Zielgrößen zur Erreichung der Vorgaben des Hamburger Klimaschutzplans.
  10. Zudem ist eine verursachungsgerechte Analyse der CO2-Emissionen sowie der Endenergieverbräuche sektoral, das heißt unter Berücksichtigung der Hauptverursacher wie Verkehr, Gewerbe und Immobilien zu erstellen. Dabei ist der Immobiliensektor in Hinblick auf gewerblich genutzte Immobilien, öffentlich genutzte Immobilien sowie Wohnimmobilien unter Berücksichtigung der Systemvermieter differenziert abzubilden. Auf dieser Grundlage ist es möglich, verursachungsgerecht Zielwerte für die so identifizierten Cluster, mit dem Ziel, die Hamburger Klimaschutzziele zu erreichen, abzuleiten.
  11. Neben der konzeptionellen Herleitung des „Quartiersansatzes“ ist es darüber hinaus erforderlich, geeignete Pilotprojekte unter Berücksichtigung von Neubau, Bestandsmaßnahmen sowie energetische Versorgungskonzepte zu implementieren. In diesem Zusammenhang bieten sich Stadterweiterungsprojekte im Neubau sowie „Fokusräume“ im Hamburger Osten im Rahmen der Leitstrategie „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ an. Erfahrungen werden derzeit z. B. durch Pilotquartiere in Bergedorf, Billstedt, Iserbrook und Horner Geest, in Zusammenarbeit mit handelnden Akteuren vor Ort, gesammelt. In Bergedorf wird im Zuge der Planungen für Oberbillwerder (Neubau) die Einbeziehung zweier benachbarter großer Fernwärmenetze (große Bestände in Neuallermöhe-West und Bergedorf-West) mit ohnehin anstehenden Erneuerungsbedarfen geprüft. Hier können erheblich größere Optimierungen erzielt werden, als im noch laufenden Pilotprojekt Bergedorf-Süd wegen sehr kleinteiliger Eigentümerstrukturen. Im Neubauprojekt Bergedorfer Tor können ab 2019 durch idealtypische Kombinationen von Gewerbe, Wohnen, Wärme-, Kälte- und Strombedarfen diverse regenerative Energiequellen in einem dezentralen Contracting-Modell wirtschaftlich kombiniert werden. Am derzeit laufenden Projekt Iserbrook (Heidrehmen) wird eine Energiezentrale mit Blockheizkraftwerk, Solaranlagen und effizienten Wärmeleitungen installiert. Ziel dieses Quartiersansatzes ist es u. a. 800 Wohneinheiten dezentral und günstig mit Strom und Wärme zu versorgen. Dies wird seitens der FHH mit einem neuen Programm und ergänzenden EU-Mitteln gefördert – und könnte beispielgebend für weitere Projekte dieser Art in Hamburg sein.
  12. Mit der dezentralen Energieerzeugung können Wohnungsunternehmen einen erheblichen Beitrag zur Versorgungs- und Netzstabilität leisten. Das aktuelle Steuerrecht („Erweiterte Gewerbesteuerkürzung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 GewStG“) verhindert jedoch, dass Wohnungsunternehmen die Möglichkeiten des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) und der Lieferung von Strom z. B. aus BHKWs für ihre Mieter als „Energieversorger“ nutzen können. Dieses steuerliche Hemmnis ist auch im Interesse der Energiewende zu beseitigen.
  13. Um die Ziele der Hamburger Energiewende zu erreichen, müssen alle gesellschaftlichen Gruppen einbezogen werden. Hierzu muss der Senat eine geeignete Strategie entwickeln, bei der z. B. in Gemeinschaftsaktionen für Akzeptanz und Kooperation auf dem Weg zu einer klimafreundlichen Stadt geworben wird. Auch alle Nutzer/Mieter der Immobilien müssen ihren Beitrag zum Energiesparen leisten.

III. Stärkung der Kooperation mit der FHH bei der Schaffung von Baurecht und Weiterentwicklung der Förderung

  1. Zur Sicherung zügiger, verlässlicher und transparenter Genehmigungsverfahren plädiert der VNW Landesverband Hamburg für eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Bezirken. Bei stockenden Baugenehmigungsverfahren im jeweiligen Vorhaben sollen im ersten Schritt die Mitgliedsunternehmen eigenständig Gespräche mit den Baudezernenten, dann mit den Bezirksamtsleitern führen. Im ggf. notwendigen dritten Schritt sollten sie das Vorhaben beim Wohnungsbaukoordinator anhängig werden lassen sowie dann zur weiteren Unterstützung den Landesverband parallel informieren.
  2. Die in den Arbeitsgruppen des ersten Bündnisses diskutierten Vorschläge zur Verbesserung und Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren müssen für das aktuelle Bündnis überprüft, umgesetzt und nachgehalten werden.
  3. Bezahlbares Wohnen muss dauerhaft für jede Einkommensgruppe und jede Generation möglich sein. Daher fordert der VNW Landesverband Hamburg bei der Grundstücksvergabe eine deutlich stärkere Berücksichtigung von nachhaltig wirtschaftenden Vermietern bei Wahrung des im Bündnis vereinbarten Drittelmix. Die Mitgliedsunternehmen des VNW gewähren auch nach Ablauf einer Bindungsfrist bezahlbares Wohnen, kontinuierlich hohe Investitionen in den Bestand sowie soziale Leistungen für das Quartier, was bislang im Vergabeverfahren nicht angemessen berücksichtigt wird.
  4. Das Segment eines sehr günstigen freifinanzierten Mietwohnungsneubaus (in Anlehnung an „Effizienzwohnungsbau“) wurde 2016 in zwei Fällen als Versuch ausgeschrieben. Im Rahmen der Bündnis-Ziele soll dieses Segment nun bei geeigneten Flächen als ein gleichwertiges Element in die Konzeptvergabe eingebunden werden.
  5. Bei der Konzeptvergabe städtischer Grundstücke setzt sich der VNW Landesverband Hamburg in enger Abstimmung mit dem LIG und im Rahmen des Bündnisses für ein optimiertes Verfahren ein. Freiraum für gute Konzepte muss gewahrt und gewürdigt werden.
  6. Wir begrüßen die Anpassungen in der Wohnraumförderung der IFB für 2017/2018 und setzen uns auch weiterhin für die Weiterentwicklung von attraktiven Förderbedingungen ein, um bezahlbares Wohnen in Hamburg nachhaltig zu ermöglichen.

Anlage "Bündnis für das Wohnen in Hamburg"

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