VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

    Presse // Positionen

    1. September 2014: Schleswig-Holsteinische Kappungsgrenzenverordnung

    Am 1. September 2014 hat der VNW Landesverband Schleswig-Holstein zur Schleswig-Holsteinischen KappungsgrenzenVO wie folgt Stellung genommen:

    Unsere Mitgliedsunternehmen fühlen sich traditionell dem Schutz ihrer Mieter und Mitglieder verpflichtet. In der Praxis findet das seinen Ausdruck u.a. in einer sozialverträglichen, gleichwohl wirtschaftlich verantwortlichen Mietenpolitik. In der 115-jährigen Geschichte des VNW hat diese Balance zahllosen Schleswig-Holsteinern guten, bezahlbaren Wohnraum verschafft und den Unternehmen das wirtschaftliche Überleben gesichert. Von dieser Nachhaltigkeit profitiert der Wohn-/Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein bis heute.

    Im Interesse eines attraktiven und zeitgemäßen Wohnungsangebotes haben unsere Mitglieder allein in Schleswig-Holstein in den letzten 12 Jahren über 3 Mrd. Euro in Instandhaltung, Modernisierung sowie in den Neubau von gut 6.800 Wohnungen investiert. Zahlreiche Arbeitsplätze im regionalen Baugewerbe/Handwerk wurden so gesichert und zugleich wichtige Beiträge zur Bewältigung der Herausforderungen des Klimawandels und der demografischen Entwicklung geleistet. Der VNW SH ist Mitglied im Klimapakt Schleswig-Holstein wie im Bündnis für bezahlbares Wohnen.

    Grundsätzliche Bewertung der Kappungsgrenze

    Die Forderungen nach der Kappungsgrenze (KG) können wir vor dem Hintergrund einer bundesweit, mit Blick auf einzelne Mietpreishochburgen wie München, Hamburg oder Heidelberg, geführten Diskussion verstehen. Gleichwohl erkennen wir, von den nordfriesischen Inseln abgesehen, keine Notwendigkeit, die KG in Schleswig-Holstein einzuführen. Auch bewerten wir einzelne Indikatoren kritisch, die zur Ermittlung der von der Verordnung erfassten Kommunen genutzt wurden.

    Begründung der grundsätzlichen Ablehnung

    • In einzelnen Wohnungsteilmärkten sind nach vielen Jahren moderater, teilweise auch rückläufiger Entwicklung, wieder steigende Nettokaltmieten zu beobachten. Ursächlich sind deutliche Veränderungen der Nachfrage, u.a. ausgelöst durch die demografische Entwicklung. Jung und Alt zeigen wachsendes Interesse am urbanen Wohnen mit Anbindung an die Lebensqualität sichernde Infrastrukturen (Betreuung, Ausbildung, Gesundheits- und Nahversorgung etc.). Passt das vorhandene Wohnungsangebot nicht zur veränderten Nachfrage, können Mieterhöhungen vor allem in besonders gefragten Lagen die Folge sein. Das BGB setzt Vermietern dazu klare Grenzen, die über die Jahre enger gezogen wurden.

    • Der vorliegende Verordnungsentwurf senkt die geltende KG weiter ab, um Haushalte mit bestehenden Verträgen vor überzogenen Mietsteigerungen zu schützen. Die in der letzten Dekade geradezu explodierten Wohnnebenkosten, insbesondere in Form von Heiz-/Energiekosten, sind dagegen nicht Gegenstand einer politisch gewollten KG an die Adresse der Versorger.
    • Tatsächlich leistet die KG keinen Beitrag zur Sicherung eines bedarfsgerechten/bezahlbaren Angebotes. Teurer Wohnraum wird nicht billiger. Vermieter, die ohnehin auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sind nicht betroffen. Erfasst sind Vermieter mit sozial orientierter Mietenpolitik, die nicht jede sich bietende Mieterhöhungsmöglichkeit nutzen (u.a. weil Erhöhungen sehr aufwendig sind und im Interesse langfristiger Mieterbindung). Sie liegen unter der Vergleichsmiete. Die KG stellt für die Wohnungswirtschaft noch keinen existenziellen Eingriff dar. Sie sendet aber das falsche Signal an die für eine bezahlbare Wohnraumversorgung zentral wichtigen Akteure.
    • Zudem sehen Wohnungsunternehmen (auch zahlreiche Kommunen) in der KG den 1. Schritt hin zur Mietbremse. Die Mietbremse wäre ein Paradigmenwechsel, weil in die geltende Vertragsfreiheit eingegriffen würde. Bei Neuvermietung sollten Eigentümer sich grundsätzlich marktgerecht verhalten können/müssen. Verbessert sich das Umfeld, können Neuvertragsmieten steigen – bei Verschlechterungen sinken sie. Letzteres ist in der zurückliegenden Dekade in etlichen schleswig-holsteinischen Kommunen passiert. Selbst in Kiel und ohne dass dies die Politik beschäftigt hätte.
    • Angesichts der lokal veränderten/steigenden Wohnungsnachfrage ist die Schaffung guter Investitionsbedingungen für den Neubau wie die Bestands-/Quartiersentwicklung das gebotene Mittel, um möglichen Versorgungsengpässen vorzubeugen. Hier ist das Land mit der Offensive für bezahlbares Wohnen auf einem guten Weg. Darüber hinaus prüfen auch Kommunen in Anlehnung an die Offensive entsprechende Vereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft. In diesem Umfeld kommt die KG als Signal an die Kommunalpolitik und Wohnungsunternehmen zur Unzeit. Die geplanten Eingriffe sorgen für Irritation/Verunsicherung und werden als Verschlechterung der Rahmenbedingungen gesehen. Einige Vermieter überdenken daher ihre moderate Mietenpolitik. Politisch war das sicher nicht beabsichtigt.
    • Die KG (wie die Mietbremse) bringen steigende Anforderungen an die Vergleichsmietenermittlung mit sich (u.a. differenziertere Baualtersklassen, Standard- und Ausstattungsmerkmale). In der Folge wächst die Rechtsunsicherheit für Mieter wie Vermieter. Der Erstellungsaufwand künftiger Mietspiegel wird steigen und damit dauerhaft auch die Kosten für die betreffenden Kommunen. Mehr Rechtsunsicherheit erwartet Mieter/Vermieter auch dort, wo es keine Mietspiegel gibt.
    • Die KG differenziert nicht innerhalb lokaler Wohnungsmärkte. Tatsache ist, dass die Beliebtheit einer Wohnlage (Zentralität, Umfeld, Infrastruktur etc.) großen Einfluss auf die akzeptierten Wohnkosten hat. Umgekehrt gilt das für weniger gefragte Lagen ebenso. Die KG birgt die Gefahr, dass einzelne Lagen, die infolge sehr hoher Nachfrage zuletzt deutliche Preissteigerungen verzeichnet haben, als tonangebend für den Gesamtmarkt missverstanden werden.  
    • Laut Verordnungsbegründung ist die KG bei Marktversagen gerechtfertigt. Im Fall der nordfriesischen Inseln könnte man auch zu dieser Ansicht gelangen. Im Übrigen haben Mietsteigerungen im Regelfall substanzielle Gründe. So sind die Kosten für Verwaltung/Instandhaltung in der letzten Dekade gestiegen (+30%). Das kann Mietanpassungen notwendig machen. Zudem wurde sehr viel in die Modernisierung investiert, mit der Folge höherer Nettomieten zur Refinanzierung. Auch neu auf den Markt kommende Wohnungen haben Einfluss auf das Preisniveau. Höhere Mieten sind dann nicht das Resultat eines Marktversagens sondern marktgerechten Verhaltens. Anzumerken ist, dass die Durchsetzbarkeit berechtigter Mietanpassungen keineswegs garantiert ist. 
    • Die KG soll verhindern, dass Mieter aus begehrten/teuren Wohnlagen verdrängt werden. Auch wir sehen mit Sorge vereinzelte Gentrifizierungstendenzen. Die KG ist jedoch keine passende Antwort. In der Praxis sind (Luxus)Modernisierungen und folgende Modernisierungsumlagen der Haupttreiber. 

    Kritik an einzelnen Indikatoren

    Die KG ist eine Beeinträchtigung des Eigentumsrechts (Art. 14 GG). Die Einführung bedarf also einer sorgfältigen Begründung und dazu einer validen Datengrundlage. Mit der Befragung von 48 Kommunen sollten belastbare Indikatoren erhoben werden, die auf eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen schließen lassen. Die Absicht, zu einer objektiven Bewertung zu gelangen, erkennen wir. Gleichwohl wirft der Blick aufs Detail Fragen auf. Unter anderem: 

    • Das kommunale Votum geht mit 3 Zählern in die Bewertung ein. Das hohe Gewicht sehen wir kritisch: 1.) Angesichts der nach unserem Erleben oft fehlenden Sachkenntnis hinsichtlich des Sinn und Zwecks der KG und 2.) mit Blick auf die teilweise populistische Einstellung der Kommunalpolitik, die die KG als Gelegenheit zur öffentlichen Profilierung missbraucht. Etliche Kommunen, die nach Lage ihrer "Fundamentaldaten" nicht für die KG in Frage kommen, rutschen so in den Geltungsbereich der Verordnung. Ahrensburg ist dafür ein Beispiel. Die Stadt votiert einerseits für die KG, um bezahlbares Wohnen zu sichern. Anderseits verzögerte sie den Baubeginn bezahlbarer Wohnungen über viele Jahre. Die Stadt wird ihrer Verantwortung nicht gerecht und versucht das mit einem Votum pro KG zu kompensieren. 
    • Die Veränderung der Angebotsmiete wird rückblickend für drei Jahre bewertet. Zu fragen ist, warum für die Entscheidung pro/kontra KG Angebotsmieten verglichen werden. Die KG soll Bestandsmieter schützen. Durch die Wahl des Zeitraums und der Datenquelle wird eine Verzerrung der Marktwirklichkeit in Kauf genommen: 1.) Weil die Datengrundlage zur Feststellung der Angebotsmieten regelmäßig nur einen Ausschnitt des tatsächlichen Angebotes widerspiegelt. Nicht jede zu vermietende Wohnung nimmt den Weg über Internetportale. Die Mitgliedsunternehmen, mit vergleichsweise günstigen Wohnungsangeboten, sind oft nicht bzw. nur mit Einzelobjekten vertreten. Vergleichsweise teurer Wohnraum wird dagegen oft im Internet beworben. Es bleibt offen, ob auf dieser Grundlage sicher auf eine Gesamtmarktentwicklung zu schließen ist. 2.) Weil sich bei Wahl eines längeren Betrachtungszeitraumes das Bild ändert. Diese Vermutung stützt u.a. der neue Kieler Mietspiegel (hier handelt es sich um Bestandsmieten). Beim Vergleich der Durchschnittsmiete 2014 mit dem Wert des Jahres 2000, zeigt sich, dass der Markt vor 14 Jahren noch leicht über dem sich abzeichnenden Niveau lag. Der Zeitraum ist lang genug, um einmalige Einflussfaktoren zu glätten. Im Ergebnis sind das 14 Jahre Stagnation, trotz Modernisierung, Neubau und steigenden Kosten auf Seiten der Eigentümer. Auch der Vergleich der Angebotsmieten 2013 mit den Werten 2007/2008 des Mietgutachtens SH relativiert das Bild. 
    • Bei Gegenüberstellung der Mietspiegel-/Hochschulstädte Kiel/Lübeck liegt die Landeshauptstadt sowohl bei der Vergleichsmiete als auch nach den Ergebnissen der KG-Untersuchung hinter der Hansestadt (Lübeck wird nicht von der KG erfasst). Nur hinsichtlich der Entwicklung der Haushaltszahlen wird für Kiel eine wachsende Nachfrage angenommen, während für Lübeck eher Stagnation erwartet wird. Zudem wird auf das Verhältnis Einwohnerentwicklung/Wohnungsbestandsentwicklung geschaut. Kiel hat zwar deutlicher an Einwohnern dazugewonnen. Dennoch liegt der Leerstand in beiden Städten auf etwa gleichem Niveau, was gegen eine isolierte Betrachtung der Indikatoren spricht.  

    Fazit

    Auch wenn die KG wirtschaftlich noch hinnehmbar ist, lehnen wir sie als das falsche Signal an die bauwillige Wohnungswirtschaft ab. Sie ist in der Sache wirkungslos, erhöht aber die Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter. Zur Entlastung der Wohnungsmärkte würde ein nachfragegerechter Wohnungsbau beitragen. Die KG und die angekündigte Mietbremse sind aber eine deutliche/unnötige Belastung für das Investitionsklima. Zudem erscheinen einige Indikatoren, die über die Einführung der KG entscheiden, zweifelhaft.

    Unterschrieben von Dr. Joachim Wege, VNW-Verbandsdirektor und Raimund Dankowski, Vorsitzender VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V.