VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

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    Wohnraum muss Chefsache werden!

    VNW-Direktor Andreas Breitner nimmt vor der Landespressekonferenz in Schwerin Ministerpräsidentin Manuela Schwesig in die Pflicht.

    Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), äußerte sich am 21. Mai 2018 in Schwerin vor der Landespressekonferenz Mecklenburg-Vorpommern zur Lage auf dem Wohnungsmarkt des Bundeslandes und formulierte dabei die Forderungen der Wohnungswirtschaft an Politik und Verwaltung. 

    „Der Wohnungsmarkt in Mecklenburg-Vorpommern ist von zwei gegensätzlichen Entwicklungen geprägt“, sagte Breitner. „Zum einen gibt es in den sogenannten Hotspots Rostock und Greifswald eine wachsende Nachfrage und steigende Mieten. Dort wird es vor allem für Haushalte mit mittleren und kleineren Einkommen schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

    Zum anderen sucht in Teilen des ländlichen Raumes die Wohnung den Mieter. Als Folge haben vor allem kommunale Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften Schwierigkeiten, weil sie Wohnraum zu niedrigen Mieten anbieten. Die damit verbundenen geringen Gewinne erschweren es, Wohnungen auf dem neuesten Stand zu halten oder gar neue Wohnungen zu bauen.

    Für die Schweriner Landesregierung bedeutet das: ihre Wohnungsbaupolitik muss unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden. Was in den nachgefragten Regionen richtig ist, kann auf dem Land falsch sein. Das Problem zu lösen, setzt klare Führung voraus und bedarf der übergreifenden Zusammenarbeit und Abstimmung von Ministerien. Deshalb muss Wohnungspolitik in dieser Zeit Chefsache der Ministerpräsidentin sein“, sagte Andreas Breitner.

     

    DIE WICHTIGSTEN ZAHLEN 

    Zugleich stellte der VNW-Direktor die aktuellen, den Verband betreffenden Zahlen vor. „Die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften sind der Garant dafür, dass bezahlbare Wohnungen nicht nur errichtet, sondern auch über Jahrzehnte zu günstigen Mieten angeboten werden. VNW-Unternehmen bauen Wohnungen, um sie zu behalten, zu pflegen und günstig zu vermieten.“

    • In Mecklenburg-Vorpommern gehören dem VNW derzeit 70 Genossenschaften und 72 Gesellschaften an. 52 Prozentaller Mietwohnungen im Land werden von ihnen angeboten. (Keine Veränderungen zum Vorjahr.) 
    • VNW-Unternehmen errichteten im vergangenen Jahr 538 bezahlbare Wohnungen. 2016 waren es 431. In diesem Jahr sollen es 768 Wohnungen werden. 
    • Die durchschnittlich Nettokaltmiete pro Quadratmeter lag bei VNW-Unternehmen im Jahr 2017 bei 5,13 Euro. (2016: 5,07 Euro). Zur Einordnung: Für das gesamte Bundesland Mecklenburg-Vorpommern weist der Mietspiegel folgende Durchschnittsnettokaltmieten pro Quadratmeter auf: 7,47 Euro (30 Quadratmeter), 6.06 Euro (60 Quadratmeter), 7,67 Euro (100 Quadratmeter). 
    • Die Investitionen für den Neubau, die Instandhaltung und Modernisierung lagen im vergangenen Jahr bei 402 Millionen Euro. (2016: 378 Millionen Euro). In diesem Jahr sollen die Investitionen auf 459 Millionen Euro steigen. 
    • Die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter sind im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2016 gesunken: Nebenkosten-Kalt: von 1,26 Euro (2016) auf 1,20 (2017) – Nebenkosten-Warm: von 1,13 (2016) auf 1,11 (2017) 
    • Die durchschnittliche Gesamtmietepro Quadratmeter lag im vergangenen Jahr bei 7,53 Euro. (2016: 7,46 Euro) 
    • Die Leerstandquote bei den VNW-Unternehmen ist 2017 im Vergleich zu 2016 leicht gesunken: von 5,80 Prozent (2016) auf 5,77 Prozent (2017) 

     

    3. FORDERUNGEN

    Nach den Worten von VNW-Direktor Andreas Breitner erhebt die Wohnungswirtschaft folgende Forderungen, um den Mangel an bezahlbaren Wohnungen zu beseitigen.  

    • 1. Chefsache: „Der Bau bezahlbaren Wohnraums muss Chefsache werden! Ministerpräsidentin Manuela Schwesig (SPD) muss sich persönlich um die Errichtung bezahlbarer Wohnungen kümmern, der Umsetzung Vorrang einräumen und dafür sorgen, dass alle Ministerien und die Verwaltung an einem Strang ziehen. Vorbild hierfür ist der heutige Bundesfinanzminister Olaf Scholz, ebenfalls Sozialdemokrat. Als ehemaliger Erster Bürgermeister Hamburgs sorgte er dafür, dass in der Hansestadt innerhalb von sieben Jahren rund 40.000 Wohnungen errichtet wurden.“ 
    • 2. Gewinnausschüttung: „Städte und Gemeinden müssen sofort auf eine Gewinnausschüttung durch kommunalen Wohnungsunternehmen verzichten. Im vergangenen Jahr lag die Gewinnabführung der betroffenen Unternehmen bei 27 Millionen Euro. Bekannte Beispiele sind die WIRO Wohnen in Rostock Wohnungsgesellschaft mbH, die zuletzt 14,5 Millionen Euro ausschüttete, und die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (NEUWOGES). Siemuss 425 Wohn- und Gewerbeeinheiten verkaufen, um für 2019 eine Gewinnausschüttung in Höhe von 6,76 Millionen Eurozu ermöglichen.“ 
    • „Der VNW lehnt die Gewinnausschüttung ab, weil dieses Geld den kommunalen Unternehmen für die Sanierung oder den Neubau fehlt. Da kommunale Unternehmen Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen anbieten, zahlen somit die Schwächsten der Gesellschaft die Zeche." 
    • „Die Ausschüttung von Gewinnen ist falsch, wenn eine Stadt damit Schulden tilgen will. Die Kommune beraubt sich damit der Möglichkeit, nachhaltige Stadtentwicklung zu machen. Die Ausschüttung ist kurzsichtig, weil dadurch die finanzielle Situation einer Kommune auf Dauer nicht gesundet. Vielmehr werden Probleme lediglich in die Zukunft verlagert.“ 
    • „Eine Gewinnausschüttung schadet dem kommunalen Wohnungsunternehmen, weil dadurch die Substanz des Betriebes geschwächt wird und Einnahmen für das Angebot bezahlbaren Wohnraums verloren geht. VNW-Unternehmen verstehen sich als Bestandshalter, die ihren Wohnungsbestand über viele Jahrzehnte pflegen und damit soziale Sicherheit garantieren.“ 
    • 3. Altschulden: „Die Zurückzahlung von Altschulden dient nur der Entlastung von kommunalen Haushalten. Das Problem ist aber ähnlich wie bei den Gewinnausschüttungen: den betroffenen Unternehmen werden wertvolle Finanzmittel entzogen, die diese für die Sanierung, Modernisierung oder Neubau einsetzen könnten.“ 
    • „Der VNW fordert, Wohnungsunternehmen mit besonderen Problemlagen im ländlichen Raum durch den Entschuldungsfonds bei Abriss von nicht mehr nachgefragten Wohnungsbeständen eine zusätzliche Altschuldenentlastung zu gewähren.“ 
    • „Zudem muss das Land seine Anstrengungen verstärken, Hilfe vom Bund zu erhalten. Da das ein Problem aller ostdeutschen Bundesländer ist, wäre eine gemeinsame Initiative sinnvoll. Zudem hat das Land angesichts der sprudelnden Steuereinnahmen durchaus Spielraum für eine ‚Geste der Solidarität‘“
    • 4. Förderprogramme: „Die Programme dürfen sich nicht ausschließen, sondern müssen sich gegenseitig ergänzen. Die Höhe einer Förderung sollte einer ständigen Prüfung unterliegen und auf Marktveränderungen kurzfristig anpassbar sein. 
    • „Dazu gehört, dass der Rückbau von in die Jahre gekommenen Wohngebäuden öffentlich gefördert werden muss. Diese - oft leer stehenden – Häuser binden Kapital, das für Modernisierung und Neubau fehlt.“ 
    • „Denkbar wäre ein Ausgleichsfonds oder Strukturfond, der über 50 bis 100 Millionen Euro verfügt. Das Geld sollte im ländlichen Raum jenen kommunalen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften zur Verfügung stehen, die es nicht mehr schaffen, Wohngebäude zu unterhalten.“ 
    • „Derzeit ist die staatliche Förderung auf den Neubau ausgerichtet. Die Unternehmen im ländlichen Raum werden dadurch allein gelassen. Notwendig ist es, spezielle Förderprogramme für vom Leerstand betroffene Wohnungsunternehmen im ländlichen Bereich zu entwickeln (ähnlich wie die Strukturfonds). Teilweise liegen die gesetzlich festgelegten Mieten für eine neu gebaute Sozialwohnung über dem Mietendurchschnitt der Region. 
    • „Zudem müssen bei der Förderung des Neubausdie rapide steigenden Baukosten berücksichtigt werden. Auflagen wie die Pflicht, eine Tiefgarage zu errichten, bereiten Probleme. Da laufen die Kosten aus dem Ruder - 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter sind normal. Seit dem Jahr 2000 sind die Rohbaukosten um 30 Prozent gestiegen, die Kosten für Technikkosten um 150 Prozent. Der Anteil technischer Einrichtungen wie Lüfter, Fahrstühle etc. wächst stetig.“ 
    • „Derzeit wird sich in der öffentlichen Debatte zu sehr auf den Bau von Sozialwohnungen konzentriert. Die größere Herausforderung ist der Bau bezahlbaren Wohnraums. In Hamburg und Schleswig-Holstein gibt es weitere Förderstufen, die auch in Mecklenburg-Vorpommern sinnvoll wären. So könnte ein ‚zweiter Förderweg‘ den Bau einer Wohnung ermöglichen, die für 6,50 und sieben Euro pro Quadratmeter vermietet werden dürfte. Damit würde man Angebote für Haushalte mit mittleren Einkommen (Polizisten, Krankenschwester) schaffen.“ 
    • „In den vergangenen Jahren zählte Mecklenburg-Vorpommern neben Sachsen zu den Bundesländern, die vom Bund bereitgestellte Mittel für die Wohnraumförderung für andere Bereiche verwendeten. Damit muss Schluss sein! Der VNW fordert die Landesregierung auf, die Wohnungsbau-Fördermittel des Bundes ausschließlich für Wohnungsbau im Land und nicht zum Stopfen von Haushaltslöchern zu nutzen. Es wäre sogar gut, wenn das Land die Bundesmittel aufstockt, was es bislang nicht tut.“ 
    • 5. Modernisierung: „Die zweite Sanierungswelle steht an. Für Unternehmen müssen dafür Finanzierungsmöglichkeiten geschaffen werden. Für Unternehmen in ländlichen Regionen abseits der Hotspots gilt dabei:Modernisierung vor Neubau.“ 
    • „Zudem ist die zunehmende Überalterung der Gesellschaft eine Herausforderung. Mecklenburg-Vorpommern gehört derzeit zu den Bundesländern mit dem höchsten Altersdurchschnitt. Er liegt bei 46,5 Jahre. Bundesweit liegt der Durchschnitt bei 44,2 Jahren. Der Anteil der Senioren an der Gesamteinwohnerzahl wird vor allem in der Fläche in den kommenden Jahren deutlich zunehmen. Es geht daher bei der Modernisierung vor allem um die Schaffung barrierearmer Wohnungen (breitere Türen, keine Schwelle, funktionale Bäder, Fahrstühle). Die aber ist besonders teuer.“ 
    • „Notwendig sind daher Zuschüsse, die möglichst die gesamten Modernisierungsmaßnahmen abdecken. Der Grund: Spielraum für Mieterhöhungen ist vor allem in ländlichen Gegenden trotz arg niedriger Mieten kaum vorhanden. Manchmal ist eine neue Sozialwohnung in der Miete teurer als eine alte frei finanzierte Wohnung.“ 
    • „Ein spezielles Problem sind die Mieten für KdU-Empfänger (KdU = Kosten der Unterkunft). Das Land muss dafür sorgen, dass die Betroffenen auch nach der Sanierung oder Modernisierung ihrer Wohnung ihre Wohnung nicht verlieren, weil selbst minimale Modernisierungsumlagen die KdU-Richtlinien für den Mietzuschuss überschreiten würden.“ 
    • 6. Gebühren und Abgaben: „Die kommunalen Gebühren und Abgaben bestimmen bis zu 50 Prozent die Betriebskosten. Die VNW-Unternehmen stehen für bezahlbares Wohnen und drängen deshalb darauf, diese Preistreiber nicht zu vergessen. Auch wenn sich ein Teil dieser Kosten zuletzt moderat entwickelt hat oder gar gesunken ist: Statt einer Mietpreisbremse brauchen wir eine Nebenkostenbremse!“
    • a) Grundsteuer: Im Jahr 2017 wurde weiter an der Preisspirale der Grundsteuer gedreht. Mit 395 Prozent lag der durchschnittliche Hebesatz um neun Prozentpunkte höher als im Jahr 2016. Die durchschnittliche Grundsteuerbelastung je Quadratmeter Wohnfläche stieg von 1,29 Euro (2016) auf 1,37 Euro (2017). Das ist ein Anstieg um 6,2 Prozent. 
    • b) Wasser- und Abwassergebühren: Der starke Preisanstieg aus dem Jahr 2016 hat sich im vergangenen Jahr nicht fortgesetzt. Der Mischpreis für Wasser inklusive Abwasserversorgung betrug 2017 in den Oberzentren 4,77 Euro pro Kubikmeter, in den Mittelzentren 4,80 Euro und in den Grundzentren 5,48 Euro. 
    • c) Fernwärme: Die Kosten für Fernwärme sind im vergangenen Jahr deutlich gesunken. Das lag an den rückläufigen Energiepreisen. Das kann sich jedoch rasch wieder ändern. Zuletzt sind die Energiepreise wieder gestiegen. Im Durchschnitt kostete die Megawattstunde im vergangenen Jahr rund 104 Euro brutto. Allerdings ist die Preisspanne mit 80 bis 137 Euro außerordentlich groß. 
    • d) Hausmüllentsorgung: Im Durchschnitt ist der Preis für diese Entsorgung im Landesdurchschnitt um 1,71 Prozent gesunken. Allerdings gibt es Unterschiede: In den Landkreisen gab es eine Preissenkung von durchschnittlich 2,8 Prozent. In den größeren Städten wie Greifswald, Rostock, Stralsund, Wismar, Neubrandenburg und Schwerin ist die Müllentsorgung hingegen im Durchschnitt neun Prozent teurer als im Landesdurchschnitt. 
    • 7. Keine Mietpreisbremse!: „Eine derartige Regelung ist ein unnötiger Eingriff in einen weitgehend funktionierenden Wohnungsmarkt, der ohnehin schon durch viele Regeln, die sozialen Ausgleich zum Ziel haben, geprägt ist.“ 
    • „Instrukturschwachen Regionen hat man kein Problem mit fehlenden Wohnraum. In angesagten Städten wiederum erhöht eine Mietpreisbremse bei gleichbleibendem Angebot die Nachfrage. Wer heute in Rostock oder Greifswald eine Wohnung neu vermieten will, hat mindestens 50 Bewerber. Wenn die Wohnung zwei Euro günstiger den Quadratmeter angeboten wird, steigt die Zahl der Bewerber auf 80 Bewerber. Am Ende kann aber nur einer die Wohnung bekommen.“ 
    • „Der Vermieter wird sich fast immer für denjenigen entscheiden, von dem er glaubt, dass er sich die Wohnung dauerhaft leisten kann. Die anderen gehen leer aus. Daher weckt die Mietpreisbremse eine Erwartung, der sie nicht gerecht wird. Wir haben auf diesem Wohnungsmarkt eben kein Nachfrage-, sondern ein Angebotsproblem.“
    • „Was die „schwarze Schafe“ angeht, so fordert der VNW, dass der Paragraf 5 im Wirtschaftsstrafgesetz, der die Mietpreisüberhöhung sanktioniert, überarbeitet wird. Bislang ist die Regelung ein zahnloser Tiger. Noch steht der Mieter in der Bringschuld und muss beweisen, dass er aufgrund fehlender anderer Offerten auf das teure Mietangebot angewiesen ist. In der Realität ist das kaum umsetzbar. Hier muss der Gesetzgeber ran, denn die schwarzen Schafe handeln unsozial und schaden dem Image der gesamten Branche." 
    • 8. Sozialbindung: In Mecklenburg-Vorpommern fielen der Bundesregierung zufolge im Jahr 2017 rund 370 Sozialwohnungen aus der Bindung. Das ist weniger als 2016 (616), aber mehr als 2015 (256) und 2014 (184). In den kommenden Jahren soll die Zahl der Wohnungen, die aus der Sozialbindung fallen, fallen, steigen: 695 (2018) 687 (2019) und 1073 (2020). 
    • „VNW-Unternehmen erhöhen nicht die Miete, nur weil die Bindung ausläuft. Allenfalls werden Modernisierungen umgelegt - allerdings meist auch unter der gesetzlich zulässigen Höhe von elf Prozent. In der Regel liegt die Erhöhung bei rund vier Prozent.“  
    • „Allerdings mangelt es nicht an Sozialwohnungen, sondern an bezahlbaren Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen.“ Die Forderung nach einer Verlängerung von Sozialbindungen ist gut gemeint, hilft aber vielen Menschen mit mittleren Einkommen kaum. Stattdessen ist es notwendig, die Unternehmen, die Wohnungen mit bezahlbaren Mieten errihten und anbieten, in die Lage zu versetzen, mehr davon zu bauen. Wie wäre es damit, an jene Wohnungsunternehmen Grundstücke bevorzugt und verbilligt zu verkaufen, die über 20 Jahre eine Miete zusagen, die zehn Prozent unter dem Mittelwert des Mietspiegels liegt.“  
    • 9. Residenzpflicht für Flüchtlinge: „Der VNW plädierte für eine Residenzpflicht für Flüchtlinge. Die Politik sollte erneut über ein Wohnortzuweisungsgesetz für geflüchtete Menschen nachdenken. So eine Regelung wäre nicht nur für Länder, Kommunen und Städte sondern auch für die Wohnungswirtschaft ein gutes Instrument, die Nachfrage nach sozial gefördertem Wohnraum und Integrationsangeboten messbar zu machen.“ 
    • „Die VNW-Mitgliedsunternehmen sind bereit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dafür benötigen sie jedoch Verlässlichkeit. Es kann nicht sein, dass Wohnungen gebaut oder saniert und Integrationsleistungen vorbereitet werden, Flüchtlinge dann aber den Ort kurz nach Erhalt ihrer Aufenthaltsgenehmigung wieder verlassen. Für Unternehmen und Kommunen ist das unwirtschaftlich.“ 

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