VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

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    "Manchmal nageln wir nur noch zu"

    17 Prozent Leerstand und DDR-Altschulden in Millionenhöhe. Im ländlichen Raum hat manches Unternehmen kein Geld für den Abriss.

    Von Oliver Schirg

    Gadebusch. Wolfgang Quetschlich lebt seit 44 Jahren in Frauenmark. 67 Jahre ist er inzwischen alt. 500 Euro Rente hat er im Monat. Papiere seien ihm weggekommen, erzählt er, da könne man halt nichts machen. „Seit ein paar Monaten arbeite ich auf 450-Euro-Basis zwei Stunden am Tag im Pflegeheim in Veelböken. 950 Euro reichen mir zum Leben.“

    Veelböken liegt nur ein paar Kilometer nördlich von Frauenmark. Man muss nur die Bundesstraße 208 queren, die Gadebusch und Wismar verbindet. Es ist ein netter Flecken, hier im Westen Mecklenburg-Vorpommerns. Bis zur Ostsee dauert es nicht lange, bis in die Landeshauptstadt Schwerin auch nicht – vorausgesetzt, man hat ein eigenes Auto.

    „Dragun, Frauenmark, Veelböken – die Gegend ist schwierig“, sagt Heike Post, Geschäftsführerin der WGR Wohnungsgesellschaft Radegasttal, nüchtern. „Eine schöne hügelige Landschaft mit wunderbaren Alleen, ja. Aber es fehlt an Schulen, Kindergärten und Geschäften.“

    Mancherorts gibt es noch eine Schulstraße – eine Schule schon längst nicht mehr. Wer kein eigenes Auto hat und auf den öffentlichen Nahverkehr angewiesen ist, muss den Schulbus nehmen: morgens um 7.30 Uhr in die Stadt und am Nachmittag 14.30 Uhr wieder zurück.

    Die Entfernung nach Schwerin oder Lübeck, dort, wo es ausreichend und gut bezahlte Arbeitsplätze gibt, ist einen Tick zu weit. „Schon ein paar Kilometer weiter sieht die Welt ganz anders aus“, sagt Heike Post. Da steigen die Einwohnerzahlen und an den Schulen drängeln sich die Kinder.

    Die Geschäftsführerin, deren fünf Wohnungsgesellschaften in insgesamt 19 Gemeinden präsent sind, zieht unter einem Stapel von Papieren einen Zettel hervor. „In guten Westlagen beträgt die Leerstandsquote 2,5 Prozent, in Gadebusch-Land hingegen 17 Prozent“, sagt sie.

    Hochhäuser im Dorf

    In Frauenmark steht derweil Wolfgang Quetschlich vor einem dieser „LPG-Blocks“, die so typisch für das ländliche Gebiet der früheren DDR sind. Gefühlt jedes zweite Dorf hat so ein Gebäude mit zwölf, 18 oder 24 Wohnungen, das so überhaupt nicht in die ländliche Idylle passen will. 

    Zum einen, weil angesichts der vielen Bauernhöfe und Einfamilienhäuser ein Dreigeschosser hier locker als Hochhaus durchgeht. Zum anderen, weil die Wohngebäude viel zu oft leer stehen und ihrem Verfall preisgegeben sind.

    Hier in Frauenmark ist es nicht ganz so schlimm. 18 Wohnungen mit zwei oder zweieinhalb Zimmern zählt das Gebäude. Hinzu kommen sechs Dachgeschosswohnungen, entweder ein oder eineinhalb Zimmer groß. Neun Wohnungen sind nicht vermietet.

    Hinter ihren Fenstern ist nichts als leblose Leere. Als Wolfgang Quetschlich im Jahr 1974 hier einzog, galt eine eigene Wohnung als ein Sechser im Lotto. In der DDR waren sie bis zu ihrem Untergang Mangelware.

    Nagelneu sei das Gebäude gewesen, erzählt der 67-Jährige und fügt verschmitzt lächelnd hinzu: „Ofenheizung mit richtig schönen Kachelöfen, dafür aber eine Toilette in der Wohnung.“

    Die DDR-Überbleibsel, die im deutschen Arbeiter- und Bauernstaat ein Glücksfall waren, haben sich längst zu einem schweren Klotz am Bein von Wohnungsunternehmen im ländlichen Mecklenburg-Vorpommern entwickelt. „Wir haben angesichts der niedrigen Mieten kaum Geld für den Unterhalt“, sagt Heike Post. „Manchmal nageln wir einfach nur noch zu.“

    Denn selbst ein Abriss kann sich ihr Unternehmen nicht leisten. Zwar fördert die Landesregierung den eigentlichen Abriss des Gebäudes. „Wir reißen aber nicht nur das Haus, sondern auch die vielen Schuppen, die hier üblich sind, und die Klärgrube ab.“ Auf den zusätzlichen Kosten aber würde Heike Post sitzen bleiben. 

    Das Kreuz mit den DDR-Altschulden

    Doch nicht nur das. Auch DDR-Altschulden und Kredite, die nach der Wende für die Sanierung der Wohngebäude aufgenommen wurden, sind oftmals noch nicht abbezahlt. Damit frisst sich das Problem auch in andere Bereiche des Unternehmens. „Wenn man kein Haus hat, hat man keine Sicherheit für die Schulden und die Kredite“, sagt Heike Post. „Deshalb müssen diese Verbindlichkeiten durch andere Wohngebäude im Bestand besichert werden.“

    Besonders ärgert die Geschäftsführerin eine Besonderheit, die nur ostdeutsche kommunale Wohnungsunternehmen trifft, die Altschulden aus der DDR. Die waren vor allem im letzten Jahrzehnt der DDR entstanden, als Bau- und Sanierungskosten mit Krediten finanziert wurden, aber die Rückzahlung dieser Kredite durch zu niedrige Mieten unmöglich war.

    Mit der Wiedervereinigung und zum Zeitpunkt der Währungsunion 1990 liefen über die Staatsbank der DDR Wohnungsbaukredite über 72 Milliarden DDR-Mark. Durch die Übernahme der Staatsbank durch westdeutsche Banken wurden daraus Verbindlichkeiten von mehr als  36 Milliarden DM bzw. 14,6 Milliarden Euro. Diese „Altschulden“ wurden anteilig auf die Wohnungsunternehmen übertragen.

    2037 wird das Unternehmen frei von DDR-Altschulden sein

    Für die Wohnungsgesellschaft Radegasttal bedeutet das beispielsweise, dass ihr 1990 pro Quadratmeter rund 125 Euro aufgehalst wurden. Ende vergangenen Jahres, also fast 27 Jahre nach der Wiedervereinigung, lag die Belastung noch bei 75,20 Euro pro Quadratmeter. Wenn alles gut gehe, sei das Unternehmen 2037 frei von DDR-Altschulden, sagt Heike Post.

    Am Ende läuft es darauf hinaus, dass ihrer Wohnungsgesellschaft das Geld fehlt, Wohnungen zu modernisieren. „Ohne die Altschulden könnten wir 5,77 Euro pro Quadratmeter mehr für die Sanierung oder den Neubau ausgeben – und zwar jedes Jahr!“ Mit den Schulden reichen die Mieteinnahmen gerade so, alles halbwegs in Schuss zu halten.

    An Neubau wagt die Geschäftsführerin gar nicht zu denken. „Das Land fördert den Bau einer neuen Wohnung mit bis zu 850 Euro pro Quadratmeter“, sagt Heike Post. Ihr Problem liegt in der gesetzlichen Vorschrift, wonach sie in den Bau eines neuen Wohnhauses 20 Prozent Eigenkapital investieren muss.

    Ein Gebäude mit 18 Wohnungen kostet gut und gern 2,2 Millionen Euro. „Das sind rund 440 000 Euro an Eigenkapital, genauso viel wie wir derzeit im Jahr für den Erhalt unserer 1 600 Wohnungen ausgeben“, sagt die Geschäftsführerin. „Wenn ich also neu bauen wollte, müsste ich ein Jahr darauf verzichten.“

    Heike Post beklagt, dass die Förderpolitik der Schweriner Landesregierung sich allein um die Lage auf den besonders nachgefragten Wohnungsmärkten kümmert. „Uns würde ja schon helfen, wenn uns die Altschulden für die abgerissenen Häuser erlassen würden.“

    Wolfgang Quetschlich weiß von den Altschulden seiner Wohnungsgesellschaft nichts. 330 Euro Warmmiete zahlt er für seine Ein-Zimmer-Dachgeschosswohnung im Monat. Mehr wäre wohl auch nicht drin. „Immerhin haben wir es hier schön ruhig.“

    Foto: VNW